空手入白刃的地產項目

話說數個月前，筆者在荔枝角路經一處，發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板，連忙就問身邊的地產經紀同事，美心遷走了嗎？同事說是的，由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX)，網點選址首選商場，工廈地廠租金雖平宜，惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌，故美心最終放棄此工廈地廠，轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振，原因是筆者一直心儀該工廈地廠，按筆者對荔枝角的了解，該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界，十字路口，人流極盛，十字口有紅綠燈位，人流匯聚於此，且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程，地理位置相當優越，是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息，連忙命地產同事不要對外宣揚，同時讓同事立即聯繫業主，剛好業主也在荔枝角辦公室，筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主，事前也先向筆者簡介了一下業主的背景，原來業主本身是一名會計師，會計師的特性是數口精，但計的一般都是死數，也聞說業主知道美心要遷走，曾嘗試調低租金挽留但不果，由此可知業主的心思，並嘗試根據其人物性格代入其角色，業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬，每一天都是金錢，相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備，一見面二話不說單刀直入說條件，每月23萬租15年(比美心原來的租金還高，美心之前的租約是12年)，隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了，不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮，速戰速決，立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月，10年約。」業主聽到後，表情開始有點兒軟化，仍搖搖頭說十年太長了，但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票，明顯是難抵金錢的誘惑，支票是三按一上(按金加上期)合共96萬，準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約，時即簽署成交。就這樣，這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口，落到樓下，同事即時問我為何我這麼有信心，大拿拿廿幾萬一個月，你不用先回公司計計數？我說不用，我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺，原來的美心餐廳佔地約8000呎，包括了座位及廚房，但門口僅在青山道的一小角，其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開，將之變成數個小街鋪，其價值和租值定必能大大提升，而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可，每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用，然而工廈變成零售街鋪的價值提升，以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高，從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月，筆者分間的6間街鋪已全部租出，每月淨租金已超過30萬，已完全覆蓋每月24萬的租金支出，同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了，這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣，如翠X、大XX、吉XX等，預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬，短時間內已翻了1.5倍，每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬，費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的，由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍，筆者所收的按金也就上升了1.5倍，以3按1上計算，筆者合共能收回240萬按金及上期，扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期，正現金流為144萬，足夠支付工程費用所需。因此，本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位，筆者本來大可直接租出收租，但多日來反覆考慮，反正該食肆面積是淨賺回來的，筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺，荔枝角是一個即將變天的一個商業區，加上項目本身的位置好，因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌，以匯聚一班品牌食肆，以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌，就等同擁有一強化資產的利器，可應用至不同的地產項目，有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值，做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)，然後是估值(Valuation)的提升，最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)。

「假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結，假設筆者每月淨差租的收入為36萬，一年為432萬，10年為4,320萬。按現時的二房東運作，要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後，筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業，當時業主說到價可考慮，開價1億以上才考慮。明顯地，此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定，每月租24萬，一年租金288萬，以3% 左右cap rate計算，資本化估值大約1億。然而，現在筆者將項目的租值提升至每月60萬，物業的估值以相同的cap rate計算，資本化估值便上升了1.5倍，約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值，相信估值仍能在2億以上的水平，若能以1億買下項目，帳面仍能賺一倍以上，這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算，只要能提升租值，便能提升物業估值及價格，當估值提升，除了出售資產，亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放，轉化為現金流再投資。

當然，當業主知道項目最終能租到這個租金水平時，當然又不願意出售了，然而業主亦被我的租約鎖死了十年，除了出售物業給我，我們也能合作出售，然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何，請聽下回分解。

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由零到100萬的部署

投資必須由儲蓄開始，而消費和儲蓄永遠是對等的，儲蓄實質上即是延遲消費(“Deferred Consumption”)，性質上已經是一種投資，是投資將來的消費。因為，今天的儲蓄可以用作投資，有回報率，將來便能換取更多的消費。以同一種概念，即時消費的機會成本並不只是消費品的名義價格，而是放棄了儲蓄用作投資所能獲得的潛在回報率，應用「複利的力量」的概念，長遠你將放棄了將來更多更多的消費。人生的時間是有限的，你今天消費和儲蓄的決定可能對你的人生起著決定性的影響。

假設你月入三萬元，基本開支為一萬元，你可選擇每月消費一萬元和儲蓄一萬元，或消費二萬元和零儲蓄。一萬元的儲蓄，以5%的年回報率計算，30年後的本利和是43,219.43，意思就是說你每多消費一萬元，你就放棄了將來43,219.43的消費機會。

以每月儲蓄一萬元計算，本利和可高達797.3萬元，而如果不投資的話只有360萬元，這就是複利的力量，足以改變人的一生，因此不要小看一萬元和僅5%的年回報率。消費和儲蓄的比例是個人的選擇，是價值觀的問題，但最重要的是你要清楚知道消費的機會成本有多高。

除著工資上升，你會選擇將工資的升幅大部份用於增加消費還是儲蓄投資？


專注現金流再投資 不投機


當你明白複利的力量，就會明白時間的重要，亦會明白5%的年回報已足以令你致富，你會再浪費時間去投機炒股，還是專注「有數得計」的投資，讓時間將你的雪球滾大？

對於一般非「投資專家」的普通人，不應對投機回報和資本增值有過份的預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(“Price-in” Factors)。因此，作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為非常回報("abnormal return") 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。

所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

會持續產生現金流的資產包括:

1. 穩定派息的股票 (高息股如一些公用股、內銀股等);

2. 以一籃子租金收入為主同時會定期將不少於90%盈利分派予股東的房地產信託基金(REITs)如領展(823.HK)、越秀房託(405.HK)、置富產業信託(778.HK)等等; 

3. 固定收益資產 (Fixed-income Asset) 如定息企業債券 (如內房債世茂房地產、路勁基建等等); 買入”實磚”(實物磚頭) 物業收租 (包括住宅、工廈、商廈和鋪位等等)。

上述都是能持續產生現金流收益的資產，然而它們的特性和收益率(“Yield”)都不同。在資金不多的情況下，投資一開始不必強求太分散，可選擇一些具穩定增長的高息股，好處是回報率「有數得計」，基本上能每半年派息一次，到時再用收回來的股息分散投資其他具增長潛力又會穩定派息的股份。要留意的是企業派息的背後是否有盈利的支持，切勿只看週息率或一味貪高息。由零開始到第一桶金一點也不困難，關鍵在於你是否on the right track和是否能堅持、緊守紀律。


真的有樓才有高潮？


買樓，仿佛己成了每個香港人的人生目標，不少人當成功累積到第一個100萬後，都會將之做首期買樓，之後將一半收入供樓，這些人有部分是自主需要，有部分是當投資。筆者並不反對，但必須說明一點，當一個人成功累積到第一個100萬後，投資選擇便會增加，這亦意味著以買樓作為投資的機會成本已經大大增加。只是「買樓」是中國人的傳統智慧，大家都熟悉，加上傳媒的喧染，將有樓與成功劃上等號，大部份人都以買樓作為人生目標。

誠然，在新經濟常態下，資產價格長遠只會繼續上升，買樓最大的好處是可利用長達30年以上的低息槓桿，自住物業在可負擔的情況下當然應該考慮，但不代表可以不計數不問價高追。要知道目前業主們都有很強的持貨能力，叫價相當進取，同時在辣招滿佈的市場下，市場交投非常疏落，如果市場沒有貨，而叫價比市場價高出一兩成，買家便要小心。

要知道，買樓並不是唯一的選擇，不買樓不會死，所謂的「半自住半投資」是錯誤的概念。自住就是自住，投資就是投資，是兩種概念。不買樓可以租樓，不會無得住。投資就是看回報率和資本增值空間。香港住宅物業在辣招滿佈的年代，短期內尚有多少的上升空間成疑。一般的住宅租金回報率約2.5-3.5%左右，如果有一種投資回報率高達10%，你會選擇買樓作「半自住半投資」嗎？

100萬，在今時今日的香港不多，但可說是已突破了第一個樽頸門檻。除了大家熟悉的住宅和股票，大家可留意工廈物業和債券。工廈物業是目前最便宜的「磚頭」，租金回報5%尚算普遍，lump sum有大有小，可做按揭，雖然按揭成數僅4成，沒有住宅高，但工廈物業的價格低水，在政策的限制下其真正的價值未真正體現，相對於價格可能已經over price-in的住宅物業，更具值搏率。

100萬的budget，尚可考慮買入入門版的債券，基本的入場門檻為10萬美元一手，利率6-8%左右的選擇不少。若不做槓桿，企業債券的風險不外乎企業的違約風險，只要細心研究，風險比股票更為可控，而且是穩定派息和保本的投資工具，投資者可選擇賺價沽出獲利或持有至到期收息，是進可攻退可守的投資工具。

擁有不少於100萬的投資本金，筆者建議可買入入門版的債券，透過運用其保本和穩定派息的特性，利用派息的現金流再投資門檻相對較低的高息股和REITs。當投資組合慢慢變大時，可再考慮分散投資到「實磚」，如相對高回報的工廈物業，再利用按揭套現的資金再投資債券或其他高現金流的資產，達至實現多元化的現金流投資組合。

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項目進度 - 「荔枝角 星．匯」裝修工程即將完成

荔枝角工廈項目「西九龍 星．匯」裝修工程已完成得八八九九，目前正進行清潔，大家有時間也歡迎來臨參觀。Upload幾張相讓讀者先睹為快。

項目進展 - 廣告的威力 (星．匯 荔枝角 / 新型貨倉)

最近多個項目上馬，筆者好像全職做Media Marketing一樣，雖然有廣告公司幫忙，但設計定稿最終要由公司開會通過，一樣頭疼。儘管如此，過程也是有樂趣的，筆者最喜歡感受不同行業的生態，吸收各行各業的知識，與不同行業的人仕(特別是非本業的)打交道，其實也是一個學習的過程。

荔枝角工廈拆售項目 - 「星．匯 西九龍」本周正式開賣，這兩天剛刊登了AM730、頭條日報半版(今天出版)，反應很熱烈，預期首批本周沽清，下周會再加推。三月份會開始嘗試新宣傳媒體，如旺角彌敦道Bill Board、MTR 燈箱，試驗一下市場反應。另外，90000呎新型貨倉項目的廣告反應這兩天亦非常理想，看來廣告的確是有它的作用，來年公司要增加市場部的人手及資源，才能追得上市場的節奏。

新型貨倉 星島A類廣告

讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)

Hi starman 你好，

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k，太太照顧小朋友，資產如下

1. 自住樓，市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)

2. 四個新界車位，市值約 2.8M (沒有負債，已升了不小，預期仍有小量增長空間)

3. 1M 股票，証券行朋友 agent 處理 （表現一般，不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目）

4. Cash 1M

車位一個自用，三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下：

1. 2M 流動資產 （cash + stock）想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 

（但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗，是否到証券行買？）。

2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資？

3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff

Starman 回覆:

由於近月太繁忙，這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問，惟不能抽空回覆，目前已累積了不少未覆電郵，筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲，從年齡段來說，讀者應該正值職場上的高峰增長期，即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層)，有機會再上一層樓的搏殺時期，再過一段時間，即使想再搏亦未必有得搏，打工仔就是這樣，必須要面對工作以外的職場政治生態，當然不同公司的政治環境不盡一樣，但在香港社會，作為一名打工仔，亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情，但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天，因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說，工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作，還是應該投入多點時間在家庭，珍惜與太太、小朋友相處的時間？實在難以取捨。

筆者作為過來人，深明此難以取捨的情況，但人生不應只有工作，收入亦不應只來自工作，因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的，每月皆有，是現金流；已收回來的收入(工資) 是已收之物，是資產，資產如何配置，是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說，現金流才是最重要之物，而資產有兩個作用，一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」)，二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人，前者不應過份預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in)，因此作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案，讀者所持為自住樓，無論市場如何，只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過，資產如過份集中於住宅的應該套現部份，即假設持有三個以上的物業，應盡可能減持一個，增加流動性，再分散投資其他現金流資產，因住宅的回報率已相當低，資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的，應把握機會盡量加按套現，如加按金額少於50萬不未能加按，應考慮轉按其他銀行，不要以為轉按很煩，又涉及律師費等，其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調，要把握機會。

車位方面可持有，惟可考慮向銀行打包加按套現，2.8M市值，以5成按值計算，可套1.4M，連同1M 現金，即合共有2.4M。至於股票，垣白說，很多股票是非常便宜，特別中行、建行等內銀，中資金融股如平保等，可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動，港匯被拋售，而香港銀行體系結餘沒有明顯減少，明顯非走資情況，筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場，太多不明朗因素情況下，筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金，投資選擇不會太多，若是筆者，會考慮買入一手20萬美元的直債，回報率8-12%不等，視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs，筆者亦認為建行現價4.5左右，價錢開始變得吸引，周息率達8%，亦可考慮。以8%回報計算，240萬本金，每年收192,000，平均每月被動收入收16,000，比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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工廈項目 - 星‧匯 STAR Paramount (即將推出)

預告一下，繼百美工作坊，Star Capital 在荔枝角的第二個工廈項目正在籌備推售，本次項目的室內設計、用料比以往的工廈項目有所提升，地點更近港鐵站，由荔枝角地鐵站B1出口步距僅2-3分鐘，入場費50萬元起，首批預計於過年前正式公開推售。

筆者非常看好西九龍，特別是荔枝角區工廈，主要原因為該區7-8成以上用家為租客，大部份工廈之業權高度集中，如羅氏、利豐及其他廠老闆家族，這類大業主偏向長線持有收租，一般不願出售，以致市場放盤極少，而租賃市場蓬勃，加上大集團如億京發展近年進駐該區活化工廈，改建發展甲級寫字樓、酒店、商場，使該區工廈供應進一步收縮，使價格非常硬淨，亦沒有發展商進行拆售。除商業原素外，與荃灣、葵涌不同，區內有多個已發展的大型私人屋苑，如四小龍等，此類用家對獨立工作室、儲物室有一定的需求。

該項目屬全層項目，全層7,700呎，共42個單位，提供物業管理，全層提供免費WIFI設施予用戶，是區內首個有此規模的分契拆售項目。項目資料：

Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」

投資工廈，除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外，筆者一向看好屯門工廈的投資潛力，筆者自小居於屯門二十多年，至近年才搬離屯門，對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題，交投與市區工廈的交投不能比擬，但屯門區的發展空間大，投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區，工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶，附近住宅林立，包括卓爾居、新墟附近住宅等，加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity， 與屯門市廣場接駁聯繫，形成協同效應，商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成，屯門交通配套將更為完善，部份屯門工廈的呎價近年已上升不少，但仍然低水，而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化，屯門工廈區將必然轉型，因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目，並首次結合工廈與天台農莊概念，活化工廈之餘同時「綠化工廈」，筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊，全屬獨立業權，買家除擁有自己的工廈單位外，更可由樓梯直達天台農莊，同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺，但隨著工業北移，香港已基本沒有工業，殘舊的工廈單位需要活化，在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值，同時如果能綠化原本是工業區的工廈，附近環境應會得到改善，周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下，如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話，瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。

新推項目 - 葵涌「如家工作坊」小面積半倉式工作室

Star Capital 發展位於葵涌的另一項目 「如家工作坊」已完成裝修工程，現以現貨形式推出市場發售，售價以38萬元起。本項目位於葵涌貴盛工業大廈，距離葵興港鐵站僅5分鐘路程，本項目以小面積半倉式工作室定位，售價以38萬元起，首年保證租金回報逾4厘，由星匯國際發展有限公司承租及管理。項目未正式公開發售已出售約三份之一單位，反應理想，現讓本blog讀者先睹為快。

*讀者信箱已累積了一定的數量，由於最新有新項目陸續上馬，忙得疲於奔命，未能及時回覆，筆者將於稍後時間盡量抽空回覆，感謝各位讀者朋友支持﹗

讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路

Starman 兄你好，

我和太太是一對80後夫婦，剛剛三十而立，很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由，而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望，告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱，少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程，當中想必經歷一些重要決定的時刻，我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章，知道我和太太這些相對年輕的專業人士，大方向是以穩守突擊之法，提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津，還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作，但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需，然後再做自己有興趣的事，以及多陪伴家人。人生苦短，時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L

基本月薪 +$12萬（花紅就當用作交稅）

股息、債基派息 約 +$1萬

供樓 -$2.5萬

家庭開銷 -$2.5萬（有小朋友後預算增至 -$4.5萬，期望靠升職解決）

MPF -$1萬（公司規矩）

父母家用 -$1萬

月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet

兩層樓，夫婦各一層，分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬，按揭結餘 $600萬

債基 $120萬，當中 $25萬槓桿

港股 $50萬

現金 $25萬

iBond $12萬

MPF $75萬

總權益 $550萬

可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)

短期需要

有計劃生育的打算，需要一 3-4房單位

目標

Step 1.  35歲上私銀

單靠儲蓄 5年可儲$360萬，加上現在$180萬，再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上，每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息

• 短期內如樓價下跌三成，則自購 3房單位自住，放租手持兩個單位以租養供
• 如樓價持平，則租住三房單位，放租手持兩個單位以租養租
• 如樓價上升，則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由（被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月）

$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $132萬，其中 $65萬來自債息，$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入（被動收入 = $12萬/月）

$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $200萬，其中 $142萬來自債息，$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休，開展第二人生

這樣計算起上來，我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確？風險會否太高？有何重大錯誤請不吝指正。

另外我還想請問在執行上的一些細節：

1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算？如上計算，當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎？還是要多作儲蓄兩三年？
2. 年多前分階段入手債基，雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至，是否應該全數沽清，買入兩條 $10萬美元直債？由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市，是否以1-3年期企業債為佳？
3. 選債時應注意的地方？要分析一家公司的償債能力，是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流？Starman 兄可有選債的入門書可介紹？
4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行？
5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS，但 REITS 的股價多隨加息而回落，似乎不是退可守之選？求 Starman 兄的獨到見解。
6. 也有想過投資工廈，但短期內不希望影響到買入3房的借貸力，因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊，但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始？

非常感謝 Starman 兄的無私分享，敬祝業務蒸蒸日上！

讀者 T

Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後，專業人士，提供的資料清淅有序，按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述，筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢，因為最起碼對自己的資產負債情況清浙，眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚，莫說要去做中長期理財計劃，根本連最基本量入為出都難以做到，這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要，因而有購入三房大單位的計劃。從來，「住大D」都是消費，即使是樓換樓，由於按揭成數的限制，也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota，因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量，生小朋友是人生大事，必須要好好計劃，何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低，讀者家庭基本月收入12萬，儲蓄比率50%，每月儲蓄6萬，年淨儲蓄72萬，基本上讀者每年可買入一條直債，不做槓桿8%年回報，年息收入57600，即每月都已經可以增加被動收入4800，做到年年加薪。讀者夫婦年青，應盡量令時間變做自己的朋友，在早年做好資產配置及部署，不用著眼於短期利潤，也不用炒殼股，複息的力量會助你輕鬆累積財富，35歲取得私銀平台，邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平，估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主，兩層總值900萬，按揭600萬，按揭比率67%，加按空間不多。現金、股票共75萬，債基120萬，可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過，債券基金並不保本，涉及手續費多，大部份派息都是從價中派出，價格相對波動，因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後，風險分散，銀行願意提供低息融資，因此槓桿後的「派息率」很高，而且每月派息，入場費低，如果債基不做槓桿，吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿，手續費收這麼高，提供低息融資給些少甜頭，客戶利用槓桿又會買大點，有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題，流動資產中佔大部份為槓桿債基，其次為股票，加少量現金。讀者沒有提及其股票組合，未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基，買入短期直債不做槓桿收息，持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ，房託股份90%盈利用於派息，有間接收租之效，卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄，累積財富，理財的前題是要有財可理，手上的流動資產越多，理財計劃的可塑性越高，投資的收益對風險比越高，特別對於讀者般的年輕高薪一族，努力工作，首要以儲蓄累積財富，收入的一半用於儲蓄，三份之二的儲蓄用於投資，利用複式效果增值，時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算，但即使如此，亦不等於私銀願意為你開戶，私銀一般需要客戶證明自己的財富水平，一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎，但分析的是死數(Historical Data)，更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力，作為投資者亦要考慮債券價格的走勢，息口的變化，債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多，筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低，但問題是7%的REIT和1%的存款利率，投資者會選7%的REIT; 加息後，7%的REIT和2%的存款，投資REIT的機會成本高了，但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於，加息對公司收益的相對影響，以405為例，儘管大家都預期美國加息，但405的收入主要集中在內地商廈，內地正在減息降準，你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期，假設美國真的大幅加息，對香港以致全球經濟都會有影響，到時你買咩都死，到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區，金額不大的細單位，旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客，全區主要由大業主持貨，區內租賃活躍，辦公室需求大，惟供應不多，防守力較高，且區內多支工廈已活化成甲廈，同時亦有多支已獲批正準備活化工程，商業元素高。

項目進展 - 百美工作坊 (接近完工, 附圖)

百美工作坊項目工程7月中開始，9月尾開始公開發售，目前尚餘數個單位已完全售罄，市場反應相當不錯，主要原因是項目位於荔枝角黃金地段，市場缺乏該類物業出售，荔枝角工廈主要由大業主持貨，業權集中，而市場大部份用家以租客為主，盤源不多。項目工程及裝修至今已接近完成，進度理想，現讓Starman Blog讀者先睹為快。

項目進展 -「百美工作坊」首批單位售罄 下周加推

「百美工作坊」是Star Capital 進軍荔枝角區的首個工廈拆售項目，目前區內市場還沒有類似的項目出售，供應極為稀缺，而長沙灣/荔枝角一帶有住宅群/甲級寫字樓等商住物業環繞，極具商業原素，價值甚高。

項目工程完成時間預計為十月中，目前以「樓花」推出的首批單位已全數出售，下周中開始會正式刊登廣告並委託物業代理銷售，同時會提高售價，計劃到最後一批以現樓出售時會進一步提高售價至市價出售。項目保證回報4厘，由Star Capital旗下星匯國際發展有限公司承租。

讀者信箱: 如何做好退休計劃安享退休生活

Starman sir

    你好，本人51歲，丈夫54歲，2人月入合共12萬，每月可儲蓄約4萬，我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。

本人一自住市區樓單位，市值約780萬，剛加按套現250萬，現連之前的樓按月供約$15000，另有以下資產：

1. 股票市值約160萬
2. 基金100萬
3. 人民幣定期：100萬
4. 現金300萬(包括加按套現250萬)

5. 101 plan 100萬 (未到期)
5. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
1. 以目前情況，如何利用現金300萬，可否以槓桿借錢買直債，那裡可以做？ 

   還是趁現在股票平，買些收息股？

2. 如以槓桿借錢買債基，會否很冒險，本人對基金有些抗拒，因現持有的基金

   已盈虧了很多。
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借 

   貸力呢？可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

  希望Starman sir賜教，謝謝！

 梁女士

Starman 答:

多謝讀者的支持﹗

讀者夫婦開始準備步入退休年齡，若現時才開始計劃退休會是有點遲，幸好讀者有自住物業資產，先生退休金也不少，若處理得當，退休時資產組合產生的被動收入應可覆蓋生活開支有餘。目前距離退休尚有5年時間，應把握時間重新配置資產，避免被大起大落的大市所衝擊，以穩健投資為主，累積足夠資本後開立私銀帳戶，利用私銀平台以低槓桿投資高息股票及債券，安享退休生活。

對後生一輩的投資者，我一般傾向有攻有守的投資策略，但對步入退休年齡的人士來說，理財計劃應更偏向穩健，並以資產組合產生的被動收入是否能夠足以覆蓋生活開支為主要考慮。除此，有能力的不應只滿足於此，應努力增加「被動收入儲蓄」，以作為投資高息投資物的buffer，原因是高息物如債券雖然保本，但債券會受加息因素所影響。為使資產組合立於不敗之地，除要不時留意息口的轉變趨勢，更重要的時增加

「被動收入儲蓄」，以此作為buffer，提升自己的「持債能力」。時刻記住，保本性質的債券，只要發行人夠實力，投資者有能力持債至到期，永遠不敗，大市越差就越能突顯出債券之優勢。

單看讀者目前的資產組合，筆者完全不能想像是一個有退休計劃的投資組合。股票、基金、人民幣定期、101 Plan，而手持現金不多，給筆者的感覺是較散亂的投資，而產出穩定被動收入的目的並未達到。

先直接回答你的問題:

1. 以目前情況，如何利用現金300萬，可否以槓桿借錢買直債，那裡可以做？  還是趁現在股票平，買些收息股？

對於加按套現的資金，筆者一向只建議投資於保本而有固定現金流的投資物，以回報率計算可達到套息效果。筆者建議可買一至兩條直債，普遍一手20萬美元， 筆者認為風險可控，8-10%的選擇也不少。以年利率8%計，300萬現金每月可產生20,000元被動收入，但要留意債券是每半年派息一次，而加按的供款則每月還息還本。如買兩手，則建議買入不同派息期的債券，減少現金流的mismatch。

另外，讀者手持的100萬人民幣，可選擇買入中短期離岸人民幣債券。如之讀者Wallance兄的提議，新世界中國2018亦是不錯的選擇，公司基本面是穩健的，現價trade below par。惟要留意人民幣仍有下跌的風險，因此我一般建議投資者買入美元債券。如果你本身已持有人民幣，短期內亦無意換回港元，則可利用此筆人民幣買入，現價低水，以發行人實力，7% YTM亦不俗。賺價時可考慮賣出。

槓桿債券重點在於套息，必先有低息的私銀平台、息差夠闊的情況下方建議槓桿債券，而私銀一般門檻為100萬美元(龍統的說)，以目前資金水平未達私銀門檻。筆者都認為港股是平宜的，收息股筆者曾建議405 越秀房托，現價周息率7.5%，具防守性，待日後有私銀平台，可以低息套取7-8成資金或作備用流動資金之用。

2. 如以槓桿借錢買債基，會否很冒險，本人對基金有些抗拒，因現持有的基金已盈虧了很多。

 

筆者不建議槓桿債券基金，原因如前文提及，請閱:   讀者信箱: 退出股市後尋求穩健投資部署 (1)

3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景。

 

物業屬誰的名下只影響是否需繳DSD，不影響借貸力。惟住宅物業現價回報率低，且限制多，值搏率不高。如前文所說，筆者較傾向投資工廈物業，細單位的入場門檻不高，所涉稅費不多，較適合投資者收租。讀者亦可考慮買入一手20萬美元直債，再買入一層細工廈收租，可做4成按揭，月收4000多元租金，足以覆蓋2000多元的供款有餘。

4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

 

如第3條。

按以上安排，讀者每月平均每月可產出27,000左右的被動收入(未扣減加按部份的利息成本)。5年後先生退休取得500萬的退休金，資金足夠上私銀，若以私銀平台低槓桿買入直債，15%年回報輕易達到，每月再增加62,500被動收入，總被動收入近十萬元，應足夠安享退休生活。

*當然，債券投資不是這麼簡單，買入後持有至到期就大功告成，當中還有不少要注意的地方。特別對於槓桿債券，是否安全而回報高相當視乎投資者的策略及風險管理，例如「如何增加持債能力」等，都是學問。讀者看新文章的同時亦不忘溫故知新 ，讀一讀之前的 債券投資 (3) – 風險篇。

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