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2018年10月29日 星期一

新書預告 - 《現金流為王2》


在此向各位預告一下,小弟新書《現金流為王2》即將出版,現正在印刷中,預計將於11月15日在各大書局有售,屆時希望大家多多支持﹗《現金流為王》出版了一年多,得到不少讀者的支持,出版社與不少讀者一直都希望我再度出書,只是公司近一年進入了另一個發展階段,需要投入不少精神和時間在公司業務發展上。出版一本著作,於我而言,既不為金錢,只為分享和記錄,還有一點,就是多了一份成功感,單是這份無價的成功感,便足夠令我下決心再次動筆。

寫一本書並不容易,要寫一本好書更難。從來沒有想過出書的我,在偶然的機會下好不容易才出了一本,本只想過一下作家癮就算。但在《現金流為王》出版後,收到不少讀者的電郵,在網上亦看到不少人在討論,發覺不少人都只將焦點放在「招式」之上。這驅使我下決心撰寫本書,希望更深入地解釋和補充上一本書所講的投資技巧背後的理念,同時也藉此機會將我和公司成長的一個重要轉捩點記錄下來,寫下一本更全面/深入的投資札記。

儘管近一年公司進入了另一個新的里程碑,業務繁重,但寫這本書的過程我是真的非常用心,對自己的思路和組織要求很高,寫作過程必須將自己關在書房中進行,否則我那兩個「天真活潑」的小孩會不停纏著我嚷著要跟我玩耍,嚴重影響思路。

「現金流為王」是一種投資理念,指長時間買入和累積能持續產生現金流的資產項目,資產又能產生現金流收入,收入轉化為新資本,用於再投資能產生現金流的資產,資產再次產生現金流收入……生生不息,正向循環,這是第一個層次。要建立多元化現金流及自我優化成長的投資系統,當中包含了資本運作、資產配置槓桿操作的概念,這是第二個層次。《現金流為王》講述了筆者整個投資理念的大綱,而《現金流為王2》將更深層次地深化講述「現金流為王」中資本運作、資產配置槓桿操作背後的哲學理念和應用。

現附上新書的自序部份,與大家分享。


《現金流為王2》自序

2017年4月,我出版了第一本著作《現金流為王》,書中講述了我的成長之路。由一個當年會考只得七分的窮小子,到今天能夠實現自己的理想,做到自己想做的事情,每一次回想自己的一步一腳印,都會十分感恩。人生中每一個階段,過程中每一段經歷都為我帶來新的啟發,同時也感受到自己在不斷成長,思維上變得更立體,直至今天自己仍在不斷的蛻變,這是事隔一年多後我再度著書的原因。

由零到第一桶金,由投資到營商,由打工到創業,由最初一個人「單打獨鬥」到今天擁有各路的優秀團隊……十年光陰過去,回頭看,自己一直所走的路其實與社會上大部分人所追求的「成功之路」都大相徑庭,但我卻為自己走過「不一樣」的路感到幸運。一直以來,我對傳統思維、準則的不認同,使腦袋裡無時無刻都萌生著不同的另類想法,這是一種「另類思維」。正正就是這種思維,我總覺得普羅大眾最感興趣的投資(股和樓)乏味沒趣,因此我更喜歡研究和投資一些非大路的「另類投資」(Alternative Investments),漸漸建立了另類的投資思維,對投資組合的營運操作、營商的理念亦別樹一幟。

這些年來,當大家都從物業投資中賺到了許多個零,從股票投機中短時間便賺取了可觀的利潤,我卻對這些單一的爆發性收益不感興趣,卻鐘情投資普羅大眾都認為收益低、又悶蛋的投資 – 債券和房託基金。

一般人認為債券和房託基金不吸引,原因是其價格波動沒有股票般顯著,現金流收益遠比不上股價升幅的樂趣。一般人眼中的「缺點」,在我眼裡卻是「優點」。債券價格的波動性低,正有利於槓桿操作,將債券偏低的回報率提升,以此作為起點,投資於同樣高倉值、高現金流回報的房託基金。將兩種別人眼中「低收益、又悶蛋」的投資產品,搖身一變,成為一個可運用槓桿調節收益、以現金流再投資的投資組合系統。

或許今天很多人可能會認為我當初在投資和創業路上所做的決定和選擇都是正確的,但事實上,在這十年裡,我做了無數次重大的決定,而幾乎每一次大部分人當時都不認同我的選擇。每一次聽到別人的不認同,又或看見市場的不認同,我便知道這是一個機會。

機會的出現,往往來自市場不同的看法,當所有人都持相同的看法時,機會便會被市場消化,這些利潤便輪不到你去賺。那些所謂趨勢投資法,每天盼望「搭順風車」,又或是一味追逐資產價格來買賣的投資方式,從來都不是我杯茶,但我明白這都是市場大多數人的「嗜好」和做法。

因此,我們無需老是要爭取別人對自己看法的認同,別人的不認同其實是一種機會,而關鍵是如何將機會把握好。想要把握好機會,除了獨到的眼光,其實更重要的是個人的堅持和執行力。

投資,不是只靠一次半次獨到的眼光,而是持續系統性的投資思維。

Starman

2017年5月20日 星期六

讀者給我的新書讀後感


筆者一向很喜歡擁有一個能與來自不同界別的朋友、投資者(包括由投資初哥到資深/專業投資者)和理念相近志同道合的讀者們交流投資和營商心得,而這亦是筆者一直堅持繼續寫博客的原因,儘管近一年公司進入了另一個新的里程碑,業務非常繁重,但只要能抽到時間,筆者一定會定期寫寫文章(必須要關自己在房中進行,否則我那兩個小孩會不停纏著我嚷著要跟我玩,嚴重影響思路=.=),與大家分享自己的投資/營商心得。

寫博客最好玩的地方是讀者們的留言,這是一個非常好的互動過程,對於大家的留言,不論大家理念是否相同,筆者都非常重視,並盡量對每位的留言都用心回覆,因此希望大家有時間能多留言,將你的讀後感寫出來,大家才有機會作出討論,才有機會從不同的角度、層次、思路去思考同一個問題,筆者相信真理會越辯越明,這是一個不可多得的學習過程。有不少讀者反映在博客內留言的讀者水平很高,這點筆者亦非常認同,很高興吸引到一班志同道合的朋友前來交流,每次筆者出文章都會引來一番討論,討論氣氛非常好,因此有不少朋友都說「識睇一定睇埋留言」,哈哈﹗

近日,讀者阿May在徵得本人的同意後將本blog某些文章轉載到babykingdom的理財版推介予其他讀者,引來一番討論,筆者也有去過該版看看,讀者May對筆者以往所寫文章中的理念演繹得相當好,代我回答了不少其他讀者的問題,這證明讀者May讀文章不只是讀「招式」,更重要是讀到當中的心法,明白箇中的投資理念,沒有「心法」的「招式」只是虛招。不同層次的人會看到不同的東西,一般人只會看到招式,甚至只會challenge 招式。沒有內功,只一味抄考回來的招式都只是虛招,退潮時便知誰人沒著泳褲。

有朋友說一開始讀筆者的新書時感覺似是一本工具書,但看畢全書就發現當中包含了「招式+心法+哲學」。筆者很高興讀者讀到了一點點的哲學味道,事實上,工具書本來就不是筆者的目的,之前有另一間出版社找過筆者洽談過出書事宜,但希望筆者寫一些較大路的投資工具(不外乎股樓),這有違筆者的理念,因此最後婉拒了。遇上天窗是我的幸運。

新書在上月底出版後,一直收到很多讀者的來信,更有不少讀者很用心的寫了一篇又一篇的讀後感,看後的確十分感動,真的非常享受閱讀大家的讀後感,每一篇我都會很用心的看,筆者必定會盡量抽時間逐一回覆(之前累積了太多可能漏了)。

《現金流為王》中的內容都是我的投資路心路歷程和一路走來的想法,我自己也看著看自己的想法在人生的不同階段一直轉變,因此這可以說是一本我走到此刻看回頭時,以我今天的思維重新編寫的一本投資札記。

以下是一位讀者寫給筆者的讀後感,與大家分享。

Starman兄你好,論年紀,我比你長,論財富智慧,我們距離相距很遠,我倆的共通點是都是在屯門長大及會考成績不好(小弟只有5分)。

小弟於今年二月初看貴Blog及專欄,主力看 Bond + REITs 部份,原本有很多問題不明白,想登上高速列車的同時,根本不知如何上車。及後知道Starman兄出書,於是立即購買閱讀,因時間及理解能力有限,遲至今天才完成,立即記下我的感覺跟Starman 分享!

書內文字清楚易明,就算理論不完全理解,附以舉例說明即時容易明白得多,真心讚啊!文字行距,色彩都很好,不會令人看到頭昏腦脹。大小比較特別,男仕斜揹袋較細不能袋,需手持携帶較為不便。

文章跟Blog 內文章比較,第二站篇Bond + REITs排序後變得容易理解。對於我這種未涉足Bond 的初學讀者有莫大脾益,更了解自己那裡仍未能掌握。相比Blog內的文章,Starman 兄跟讀者留言對我來說實在艱深,更只能以CD rom方式閱讀,讀而不得其解。

第三站創業篇,真的大開眼界。當時看到這裡一半時,我心裡想:「嘩,以Starman 兄的方法,海航不就是高價買啓得地段,經借貸,買債券之類,再槓桿,然後賺現金流,再把部份錢作建築費用不就成嗎?難怪刻意用天價買地喇,既走資,又賺錢......」怎知再看下去就見海航買美債例子案例,原來真的可以這樣操作啊!我的思維應比之以往有一點進步吧......哈哈!

睡著也能賺錢的概念非常特別,最重要還是計到數,以減少不確定因素,賺取現金流再投入,讓雪球越滾越大。以資本去操作、賺資產不是賺錢等等,我會牢牢記住你的分享然後去實踐。

小弟在一間港島區一大型商場的管理公司(在新城電台提及股價16元的上市公司)任職前線小主管十多年,工作範圍包括交樓、客服,日常管理、保安至清潔。持有資歷架構4級及政府認可導師資格,若Starman 兄公司有需要,可聯絡我看看未來有否效力機會。

P.S.

Starman 兄,本人的第二名孩子剛出生,無論工作,財務都需尋求突破,身邊家人、朋友,對財務自由及未來資產管理並無概念,欲登上高速列車卻誠惶誠恐,身邊缺乏同道人互相扶持及交流,往後時間可以向你請教一下嗎?我已報名7/6 的講座,期待能一見真人風采😃


讀者K

另外,由於上次的新書發佈會報名名額有限(場地最多容納100人),有很多讀者反映未能成功報名,我已答應了天窗將於6月7日舉辦多一場,有興趣的讀者可到以下網址報名。

【Starman現金流投資法暨新書分享會】加場
https://www.eventbrite.hk/e/starman-tickets-34566909557










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2017年5月8日 星期一

多元化投資系列 - 農地的價值





香港作為國際大都會,金融、法律體系成熟,政局穩定,沒有外匯管制,貨幣自由兌換,資金自由進出,加上低稅率政策,全世界頂尖金融人才匯聚,現時更加上全國精英湧來香港尋求國際機會和發展,香港確是一個不可多得的商業寶地。然而,地小人多,土地資源稀缺從來都是最大的問題,但這問題不容易解決,這是先天性的問題,香港已沒有大量造地的能力,住屋嚴重供不應求已是擺在眼前的事實,所謂的潛在供應都是政府應付香港市民的一個虛數,最終要成功落實執行,困難重重。

香港甚麼都不缺,最缺的就是土地資源,筆者數年前已在想,香港地有甚麼資產(磚頭)是最便宜的?投資門檻不外乎資訊、知識/技術和資本。住宅、車位人人都識投資,市場資訊極為流通,技術含量低,門檻自然落在「鬥資本」了。工商鋪(工廈、商廈和鋪位)中,最便宜當然是工廈,因此筆者當時一開始便選中工廈投資,透過增值和拆售獲得不錯的回報。然而,投資講求資產配置的平衡,第一條便是資產不能過份集中,作為專業投資者,投資項目一定要分散。筆者一向將自己視為投資者和創業者的雙重身份,做生意以投資者「資本運作」的方式去經營會更理性,所謂「資本運作」的方式,簡而言之就是「以最少的資金,在最短的時間內去獲取最高的回報」。

因此,在數年前筆者投資工廈的同時也開始在市場物色其他被市場忽略的「實物資產」 - 農地。相對平價的「磚頭」資產除了工廈外,還有農地。農地的價格平宜,其原因與工廈便宜的原因差不多。在今時今日的香港,農業在香港已經式微,大部份的農產品均從外地或內地進口。對於一般人的認知而言,農地只能用於農耕,而農耕的商業價值在香港十分低,因此農地價格極為便宜。

有了投資工廈的成功經驗,筆者在想,既然農地這般便宜,如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素,為農地提升商業價值,這將會是另一種主動增值的價值投資。有關農地如何增值,筆者新書《現金流為王》有詳述(賣下廣告先),在此不贅。

香港已難再靠移山填海去造地,而新界有不少已荒廢的農地,最有效而長遠去解決住屋問題的方法必然是發展及改劃已荒廢的農地。政府在新界收回農地作公共用途的特惠補償金,由2000年的311元/呎,已升至目前的1034.4元/呎,當中涉及新市鎮或全港性主要工程,俗稱「甲區農地」的收購補償金則為1112.4元/呎。在未來發展的願景下,農地將會變我更有價有市。事實上,很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢,但低於住宅用地價值,購買農地納入其「土地銀行」(land bank),再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途,並支付土地補價 (land premium),以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。

近一年市場開始有些投資者入場投資/炒賣農地,令農地價格急升,但大部份投資者明顯不熟悉,同時又沒有做足功課,往往誤信地產代理(其實不少地產代理都不熟悉),導致「買錯野」的情況屢見不鮮。其實投資農地要留意幾個要點,而當中最重要是有沒有清淅路權

不少人誤解這與當地人霸道有關,其實實情並非如此。新界地有不少私人出售的農地是沒有政府路到的,農地的週邊都是其他業主的私人地,該農地俗稱「被圍斷」,既然地(路)是別人的,別人不讓你通過是合法合理的。因此,投資農地前需要先做足功課,農地有政府路到固然好,但價錢亦相對貴。如果真的沒有政府路到,便需要先與週邊的私人地業主達成協議,向其支付一次性土地道路使用權(Right of Way),並由律師註冊上填土廳,往後如遇任何問題即可向法律申請禁制令(Injunction)維護相關權益。

當找到一個有upside potential的資產,下一步是想辦法令它能產出現金流入,令你在等待它的upside potential體現之前有實際的現金流收入。筆者的方法向城規會申請作為「休閒農莊」,為本身沒有商業價值的荒廢農地增添商業元素。兩三年前大路邊的農地呎價就僅300/呎左右,現在已經翻倍。近一年有不少人開始投資農地,但手法並不正規,如擺放貨櫃屋收租等等,這些行為都是有風險的。其實,農地只需向地政申請短期豁免書(Short-term waiver)就可以擺放農地構築物,無需要去冒這些風險,當然大部份人都是受著知識的局限。事實上,只要跟足要求,做足功課,農地投資也是其中一種穩健的資產配置。

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2017年4月8日 星期六

我的第一本著作預告


在此向各位預告一下,小弟的新書《現金流為王》已在印刷中,預計將於4月20號左右推出市場,屆時希望各位讀者多多支持﹗

本次是筆者首次出書,原來出一本書真不簡單,需要有良好的組織能力,將自己的投資知識和理念以條理有序的方式,用簡潔的文字寫出來。將理論融入實戰,實戰帶出理念,目的是將自己的投資理念和哲學形成一套學說。書的內容整理過後,自己重新閱讀時,發覺自己的思路比以前清淅,因為所提出的理論都必須要是有根有據,比以往有時憑直覺、憑想像的推論來得更堅固扎實,更有說服力,更即時想到如何再去modify、優化現有的投資策略。希望各位讀者讀後都會有所得著,吸取當中的理念、知識和經驗後能形成一套真正屬於自己的一套投資策略,並能因應市場的變化不時作出適當的優化和改進。

天窗給我的感覺是一家非常專業的出版社,由編輯、內容組織、校對、設計等等各方面都非常嚴謹,也非常感謝出版社對筆者的尊重,一切內容的鋪排和內容的方向性皆以筆者的思想和意願主導,編輯和團隊只是給予無限的配合和協助,也不厭其煩的與筆者作出多次溝通和修改,在此必須衷心多謝編輯吳愷媛(Raina Ng)。另外,還要感謝以下朋友在百忙中抽空為此書寫序:

止凡 (著名財經 Blogger)

百樂 (著名財經 Blogger)

黃元山 (中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師)

King Sir 葉景強 (資深物業投資者、《置業王道》 作者)

時景恒 (時昌迷你倉創辦人)

關志康 (上市公司百本(2293)主席)


書名︰《現金流為王》

內容簡介︰

本書比喻人生就如行走在一條很長的道路上,大家可以選擇步行或乘搭不同的交通工具,而我,會選擇乘搭有不同中途站的列車,細味沿途風景,並會嘗試在不同的中途站下車甚至轉車。本書會講述我如何登上這架快速行駛的列車。本書分為四站︰

第一站︰賺取第一桶金 認清資本的力量
第二站︰滾動你的投資雪球
第三站︰多元投資+創業 主動出擊
第四站︰投資有法 真正財務自由

香港人熱愛買樓,惟自住物業令你身家進帳只屬帳面,即使你坐擁百萬現金,但
若只靠一份打工收入,失業或退休即手停口停,隨時淪為窮中產。唯有建立自動
產生多元現金流的投資組合,每月源源不絕收息和再投資,才可「使來使去都係
面嗰浸」,達至財務自由!

80 後星級投資博客Starman,憑著獨創的「現金流投資法」,成功建立房地產信
託基金(REITs)+債券自動出糧系統,每月收息6 位數。REITs 則盡收地產升值
的好處,同時操作簡易,風險及波動低。債券既可保本收息,又可善價而沽,財
息兼收;將兩者融合互補,投資即可立不敗之地。

Starman 於書中公開嚴選優質REITs 七大守則,務求盡得真正高息股的好處,亦
詳盡介紹債券的各種操作和槓桿技巧,並教路自組債券組合。

達到財務自由後,有資本有時間創業,真正擺脫窮忙。Starman 亦分享自己如何
以投資思維去創業,避開樓價見頂及辣招處處的住宅樓,轉而進攻工廈、倉地及
農地等,作多元化地產投資,透過「產融結合」及「資本運作」等概念,讓現金流
愈滾愈大,登上開往「億萬富翁」的高速列車!

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