2021年好懶好懶，又或者話因為本身好鬼好鬼忙，所以真係無心力去寫文章，斷左無數咁多時間，不少網友都叫我快D出文，一拖再拖實在唔好意思。 過去一年政局慢慢平穏下來，疫情亦開始正常化，經濟同樓市亦開始走返上一個可以比較可預測的路途上，是一件在無奈中還可以慶幸的事情。2021年其實上半年樓市走勢都相當之唔錯，不過過左8月開始，雖然美國通脹如狼似虎式咁開始話失控，然而樓市走到第四季明顯的係漸趨淡靜的，第四季唔知點解好似突然好兩極化咁，破頂的有破頂，劈價的又有劈價，在淡市中好似反反覆覆咁，低的成交有，高的成交亦有。 睇番身邊的朋友，在樓市都有不少消息，比如朋友A又走返出黎睇樓，在同佢睇樓期間，其實十一月份左右的代理全行都講明個市淡到癲左，不過淡得黎又唔係完全無承接，只要夠平一样即時有人報荀野，比如我地睇的第一間靚景高層房，原叫438，最后418成交左，呢口價如果以隊長認為好市時可能430走，而家418叫做兌現算係有左個傾價空間。另一間隊長好心儀，一直叫朋友A落注，下午三點睇，本身個業主叫420萬連天台，但睇之前三日自已劈自己落黎到370，到我地睇果時我話都好好喎，但朋友A都係唔明唔識唔知點搞，到大約五點左右代理覆返，328最后成交！嘩我話呢間真心荀到痴線。代理話業主放左兩個月等錢洗，最后局賣。而隊長估計，呢間一開波叫420就係離罩架啦，但370成交到的話都叫做market price，但328就真係平左一成，我初時以為傾到350都已經好荀，點知真係原來低處未算低。 朋友B方面，最近係元朗入左間三房，然後就放左佢一層太子的樓仔成交價455萬。我同佢講我話呢口價低左少少，佢間有裝修點都做到465 - 468 左右，不過佢成日話自已知自己天台漏水，我話其實個天台漏水係塵世間最易整的漏水，大量倒下防漏自己搞都得（因為管理處係廢無王管得個阿伯)。佢話算啦無睇屎乾淨盲，而佢更加話因為佢買左間元朗三房所以要套現埋單，所以谷賣，我明。不過好搞野的係，佢話呢家搞完一輪到佢老婆有名，所以準備係沙田又諗住搵番間5-6球的樓，我話，咁你做乜屎忽痕賣太子？佢話因為原來本身同佢老婆一人一層樓，要是但賣一層先有錢埋單，然后太子係細價的，而老婆果間就大價Ｄ，所以最尾佢選擇兩間都賣，然后二合一后又發現有錢剩。我問朋友B我話如果你賣老婆層樓先，你仲會唔會賣太子，佢話都會，因為層樓漏水。Well.....都

  隊長認為想帶出的係，其實所謂買層二手靚質素的樓不如去抽新樓，因為呎價可能二手樓靚盤同一手樓入場呎價好接近，呢個係一個絕對的假命題。首先，隊長認為呢個比較係絕對係apple vs watermelon的感覺，而稍為拉近少少的比較，應該係二手樓的入場版 vs 新樓的入場版，而二手樓的靚盤 vs 新樓的靚盤，先至有更多的可比性（但都唔係apple vs apple ga la），因為最大的問題係，發展商係好識玩銷售啅頭，即係同你講新樓入場呎價19999，咁你用二手樓的靚盤可能都19000計，真係唔差好多喎。之不過，如果用隊長的方案黎計，其實，二手樓的入場版，可能係16000 vs 新樓的19999，而二手樓的靚盤19000係 vs 新樓的24000先岩喎。 呎價未必能完全反映講緊乜，但排一排序就大約明白: 二手入場版樓： 290呎 叫460萬 (細兩房)  二手靚版的樓： 290呎 叫550萬(細兩房) 二手普通大兩房：390呎 叫620萬(大兩房) 一手入場版樓：330呎 叫690萬(一房) [只有3-5間］ 一手普通版樓：330呎 叫750萬(一房) [有50-80間］ 一手高層靚樓：330呎 叫820萬(一房) [有10間］ 發展商的銷售模式係叫你入票，以最平的做招來，之後吹下吹下有幾多人入票，有氣氛，有配套，有靚會所..........總之九十幾萬個原因，就會將一個由你可能預算500-600的客人吹到700-800都會買。當然我明白有人死都會覺得，我比19000就寧願搏最平果幾個新盤，咁我都明，數字係可以咁計，但係，氣氛的沖擊下，比間中層30樓你要你係三兩分鐘決定買定唔買的情況下，好多人真係直接就買，750萬都會照比買間一房，然後開開心心咁样離開個售樓廠，跟住就同自己whatsapp的親朋好友分享I made it!!的好消息。 當然都係果句，買心頭好我吹唔漲的，但係就呢個行為究竟成件事對於某D猛猛緊的人黎講，其實upsell左幾多呢？interestingly，如果用最極端的話，其實佢460萬都上到車，upsell左290ｔ萬。如果用中間質素的樓去對比呢？可能upsell左250萬。又換個角度，如果本來個朋友想住大Ｄ的，係二手樓用620萬買到層大兩房，而家買左間1房再比人upsell左130萬，so crazy。 好啦，成件事其實亦可以反過來睇的，舉其中一例

  自從個市旺左之後，買樓故事從不缺，最近朋友A又開始主動問我關於買樓問題，而朋友A其實出現左係我個Blog好多次，由2010年叫佢買樓去到今日都未上車的情況下，佢問我買樓問題時其實我都唔係特別上心，但純粹做朋友黎講，我識我就一定會分享，但係佢最尾係點，就真係認真你便輸了。 話說朋友A講買樓，如果以呢段時間黎睇，應該係回想返大約2020年7-8月左右，當時有一日佢打比我，話佢經過中上環一間鋪頭，見到人地個地產鋪招牌跌左一半落黎，佢好心就入去同人講，點知見到人地楂住間屋D相，佢覺得好靚，所以就打比我約我去睇樓咁。Well，唔好問點解個原因係咁，我都唔知，但一場老友，我得閒就實去的。去到呢間係上環的樓，單幢式，個單位係三樓連平台，內籠我目測約180呎，原積應該係一房但變左開放式咁，可以用一個字「細」黎形容，即係就算一個人住我都嫌細。亮點係個大平台，大約有600呎，入面有間成100呎的組合屋，我朋友好中意，係咁幻想話叫D朋友黎開party BBQ就正到濕晒咁話。然而，我同佢講番呢間屋有好幾個問題，細係其中一個，個組合屋唔合法又係另一個。個濕九agent就好搶彊就話，屋宇署人手有限，呢D屋放左磚頭係底唔會搞，朋友聽完好開心，但我同個代理講話你咁講就唔係好負責任，一方面我都未問你有無order，二來你岩岩講的又唔係好清楚交代呢舊野合法定違法，有少少誤導。佢又好搶彊咁話，我係呢區好多年呢D野無事架，我即時KO佢我話其實本人都處理過呢D組合屋僭建問題同屋宇署交過手，並非與你所講無事，你唔信的我呢家手頭就有屋宇署分區X生的电話，駛唔駛打去問問，此時我攞出电話比佢睇，的确岩岩真係咁橋我同屋宇署收線先上來，佢即時鴉雀無聲。 朋友A最后又搞左一輪，叫埋佢Ｄ auntie同表哥黎睇，我見到咁样都知晒氣。食完飯，佢打比我話好中意，叫我第日陪佢落地產鋪同埋借我支票咁話，我話其實呢一場老友我就唔建議買呢間屋，我話呢個時間買樓係一流，真係你有錢無人爭，個market大把好野買，但你千揀萬揀買間單幢平台樓，仲要得180呎開放式，呢口價你比落去真係唔值到不得之了。我同佢講你上車就求其買間大屋苑分層，比如得寶淘大德福，你市價買入都好，呢D時間唔會錯，唔需要玩高難度花式轉体咁買樓。佢聽完一輪，最後決定唔買，但並非我有道理佢Buy，而係屎忽痕又無左件事。 隔左一兩個星期，我問佢睇樓搞成點，佢話無乜進展，叫我

近日接到一個朋友A的幫忙要求，話佢個朋友C有間屋係港島西區有幾間套房，經歷左一年租極都租唔出去，所以就想我比下意見睇下有無計仔，咁隊長我咁鬼八卦咪去學下野囉。 個套房係一個幾神奇的位，由地鐵站出黎大約行8-10分鐘，近山邊，以地點黎講岩岩好係同下一個地鐵站的中間位，而且地形黎講係岩岩好似凹左入去內街咁，有少少靜。樓齡大約60年，完全係香港上世紀公屋的感覺，低層低密度。朋友C就話當初買呢度，係因為貪佢夠舊所以可能摶重建，之但係搏重建的話點解睇相又整到間套房咁靚呢，佢就話可能又無咁快重建，即可能十零廿年後重建，就又賺租又賺價，咁無話岩定錯，純粹睇下朋友C的動機。 入到大廈，更加突顯公屋味道，好鬼似去到南山村果個年代的公屋味，但係呢度私人業權。去到佢單位，外表唔錯，睇過下相，其實都知有三間房整得唔錯幾靚。入到去，AB房大細都幾好，真心四正，空間感唔錯，廁所仲幾舒服，睇落我都話呢種套房都應該係套房中的豪宅。問題再問啦，咁問返朋友C，佢就話疫情下，Ａ房吉左９個月，Ｂ房都吉左５個月，而且B房仲要係一路減住租去留上手客人，都係到最尾個客人因為要返大陸，所以點都要走，之後佢面對的一個大問題就係一直都租唔返，而且放左比幾間代理都完全無聲無息，所以就搵朋友A搵我睇下有無咩方法。 咁我話，咁其實你呢度嗌幾錢租呢？佢就話C房最新租到就係7000，但都搵左呢個租客好耐，但係A同B就都係差唔多呢D水平。咁我話你放左係邊個網啊，咁佢就話都係28同730咁。我話哦，咁放左咁耐成效係點，會唔會係多人睇但租唔出啊，定係約睇樓都無？佢話人就唔多，都簡唔中有，但係又真係租唔到，而且有時D友仔約下睇樓，佢自己抽時間去開門，有D去到先放飛機話唔黎玩野，搞左大半年真係無晒心機都信心咁。 隊長之後就開始展開九吹的分析啦，其實套房黎計佢內籠都真係無乜問題，係靚的，不過死症係你呢個位太吊腳啦，入左內街的內街，講真好人好姐又唔會行到入黎搵樓，代理亦唔會推呢D盤啦，賺你雞碎咁多行咁遠，所以無人推係正常。而另一問題就係你的租金要求可能係咪要調整下，正所謂唯平不破，其實你放左5個月同9個月，就當你5000蚊一個月都無左70000啦，與期係咁，不如平少少租比人先啦。朋友C聽到就話，咁我都知如果5000蚊就可能租左出去九年啦，但佢又唔想咁平租咁解囉。 當然每個問題都一定有佢中間的心魔，如果唔係，問題就唔會係問題。然而，其實隊長有

  跟代理B行的第一間，離佢鋪頭不遠，不過代理Ｂ性格怪怪的，感覺可能因為係細A，唔係好大行果種氣勢迫人的感覺，甚至有一種異常的冷空氣在浮動，個場太冷唯有隊長問下D九唔答八的問題緩和頭先朋友已經攰到無聲出的西面氣氛。 跟代理B睇的係我地第5間屋，先叫佢做5號屋吧，47年樓，入到大堂，無看更，我地都只係跟人出入。去到樓層出電梯，一梯三伙，長走廊成Ｌ型咁，第一間門口放滿鞋，唔知係朋友黎探訪定係常態，但多多少少反映左單幢樓的其中一個問題，即係管理上係差少少。不過，講還講，代理B話呢個係正野，事實上從地理優勢黎講隊長都認同，旺中帶靜，近地鉄，呢個位應該唔憂無人租同住，但係單幢樓成交少，所以代理B話好少放盤都係岩，亦係一個問題，即成交價永世唔跟貼。 入到5號屋，一打開其實都少少喜出望愛，300呎實呎黎計，多窗方正，無走廊顯得大，仲要中間開門，都算幾實用。目前係一房設計，樓下車來車往黎講，關晒窗都好靜，但係屬低層，typical港島內街樓對樓景。睇左一輪，四四正正，應該可以即住，都無乜投訴，係隊長心目中，其實95%的樓都可以考慮買，問題係價錢問題，即就算極兇宅都唔係問題，3萬蚊賣間七屍凶宅比你都買得過架，平過買架車嘛，所以無話唔買得，係價錢問題，但呢間就當然有佢優勢啦。 落左樓，朋友個样似乎已經回復青春，唔知係佢都感到5號屋唔錯，定係佢都內心幾中意間屋，所以個样開始由西面偏番向東少少，之後一路行去6號屋之時，就問代理B 5號屋幾錢，咁代理B就答話550咁，但之前係600，岩岩業主先至降價至550咁。入到6號屋，都係差唔多的野，不過個走廊好舊，呢間都係300呎，但叫600萬，仲要58年樓，即係做按揭75-計得18年，咁唔好玩啦，異口同聲話同一條街咁样比，5號屋完勝啦。 去到7號屋，其實大家內心都仲係講緊5號，但因為約左第二個合作盤，睇埋。間屋係4樓，望樓景樓下平台，300呎上下，叫580萬，但間左兩房，不過顯得好細，原因係嘩屌佢老母有條超長的玄關走廊位（以300呎樓計，呢條走廊可以放長單人床180CM有突)，都真係個比例好有問題。而窗口就望樓下平台，其實都無乜好講，唔岩心水，所以走人。落到樓，時候不早，睇朋友個样都知中意5號屋但又嫌攰了，走人食飯。 食飯時，開始傾番話中意5號，問我應該出幾錢點點點，我話都要估下價睇下係咪凶宅D friend，順便我就篤一篤成交，睇番原來對上個成交係

  近日有個舊同學想買樓，一個女仔感覺自己好似都係時候要番層樓有個地方住，所以就搵我幫手，特別係佢真係對樓可以話完全無概念。於是隊長就搵左兩個代理去介紹，諗住約一堆樓比佢睇下，行一轉等佢有個概念，幾錢可以買到咩貨咁。 由於佢係上車想近佢公司，預算係大約450-600萬左右，實際上係港島黎講都真係比較難買到好野同埋屋苑，因此都會係響單枝方面埋手。而且佢的能力其實都有少少勉強，估計佢自己份糧同首期大約都係買到450左右，如果買突左仲要加屋企人做擔保，之不過如果真係限制左呢個樓價的話估計都應該只可買開放式或小一房的單枝樓，仲要要就番75年-樓齡去計，即係估計50年以上的樓更加唔駛諗，所以我估都係好大機會要加擔保去諗，但點都好，行左先講。 出發當日先跟代理A先生行，約左4間樓，而事實上每次睇呢D單枝樓都好有趣，因為平時無事無輸你唔會入到去，但入到個大堂入到個電梯你先真心會有個感覺。第一間屋，一入大堂要上十幾層樓梯先到電梯大堂，即係所謂無平地Lift，扣分。入到架Lift，好有趣的係有少少似工廠大廈咁，好長好深，係一個長方型的Lift，幾搞笑。去到個單位樓層，出左電梯要上半層，其實唔太明白個設計點解要咁，可能50年前係咪覺得好型?但係我剩係知搬屋買傢私同送貨，都會比人屌晒鬼，所以唔太中意。去到個單位，一位老先生開門，單位內籠都尚算別緻，實用400呎左右，嗌520萬理論上唔過份，之不過，我行黎行去都好似唔覺係400呎實用咁，但佢又無窗台，D地方唔知去左邊，可能夾硬話佢玄關有條走廊仔咁，而且就算係極高層，三面都係比樓包住，間屋比較黑，對我黎講都幾多唔岩心水的位，So Next。 第二間屋，都係要上十級樓梯左右，但有趣的係因為係合作盤，突如其來多左個代理，竟然又係我朋友的Auntie，咁細的世界都有，大家打個招呼就繼續睇樓。一入到間屋，朋友話，嘩個廳都幾大幾好喎，然後我就同佢講，其實呢個單位應該就係呢度睇晒架啦，無房架師傅，佢即時呆左，無錯如果有間房就唔錯，但呢間野嗌480萬，送天台，但內籠得180呎左右，而又有個玄關走廊位都無左20呎，心諗我就真係頂唔緊。睇左一輪，個天台幾靚，讚完之後，屌原來因為係交叉樓梯，個天台係人地的，笑了，講完，走人啦。 再轉戰第三間屋，都係有六七級樓梯，朋友好似學到野話如果再無平地Lift就唔睇，似乎好似有D得著咁喎。入到去，一梯兩伙，間屋有企理裝修，一

近排樓市活躍到不得之了，好多好多好多二手樓成交，每個星期都見到唔少人睇樓，而隊長身邊都又有人開始買樓，今日分享下第一位老朋友的換樓故事。 介紹一下背景，舊朋友做銀行，人工8皮左右，都係80后，本身兩公婆加個小朋友，老婆就做文職，收入不肯定當係2皮計，本身八年前買左間港島樓，300尾買入，因為想搬出黎就小朋友番學，所以考慮番東區大屋苑三房咁。事實上佢第一次買樓的時間都幾靚仔，時至今日佢間屋值接近1000萬，我同老友講我話你都賺都好盡下，但今次換樓都有D諗法係值得分享。 首先，換樓黎計佢地採取先賣後買，而因為個需求唔係必需，故此價錢上企得好硬開1010萬左右，而聰明的你應該都馬上意識到，問題就正正因為呢口價岩岩過左林鄭的按揭PLAN，所以買家個首期係將會大幅提升至接近六球係手先可埋到張單，所以將會趕走一批客。老友問我點搞，佢話都有好多agent打黎傾價，亦解釋過比佢聽首期的問題，但老友本身認為層樓點都值1010萬上下的價錢，唔想就買家唔夠實力而要平十萬。當然，十萬買樓又唔係好多，但生活中十萬又唔係一個小數目，所以我同老友講有兩個可能性，一就係企硬等一個實力橫強的買家，佢始終中產屋苑，總會有機會有呢個人出現，但係就要等。而另一個選擇其實可以考慮，就係傾價的時候或者可以樓價平十萬，但係買家負責佢果邊佣金，呢個方式佢落袋都係差唔多錢，但係就幫到買家可以用少D首期上會，都係一個可取的方案。老友話好似可行，最後真係99X賣鬼左間屋。 如果曾經有換過樓的你，應該都無明白由你賣左樓的一刻開始，心理上就會有馬上好忐忑的感覺，好驚個樓市短短之內大升，又或者驚搵唔到一層心儀的樓，又或者驚自己賣得平左等等，而且仲好似有條死線要係成交前搵到下一家咁。當然，實際上賣得樓就緊係有自己的盤算，朋友亦一早諗左如果要短住的其他安排，所以呢方面都唔係大問題，但加插少少個人的感覺，搬屋真係一件好鬼攞命的事情。 所以剩番落黎的下一個目的，就係開始計算下自己有幾錢身家再買下一層樓咁。就係因為計算，我同朋友講我話，雖然你都賺到好盡下，呢家套番成七球出黎，講真應該都好開心，如果你唔係要再買樓，當你中左個六合彩，你呢家戶口有七球，一定會突然感到自己好富有，真係唔知做野做幾撚耐先有呢七球。是的，不過當你楂住七球，然後又去搵下一層樓的時候，會發現原來最多都係買千三四萬樓，除非將你自己本身呢幾年儲埋的錢攞埋出黎，先叫做勉強

  傳統黎講，樓市係農曆新年後都會經過一次小陽春，因為聖誕到新年好多人都唔會買樓搬屋，谷埋三幾個月，連埋預計的人工同花紅，一次過谷一谷個樓市。而香港係過去兩年的神奇兩年下，初時以為經濟疲弱無乜生氣，但一到左復活節，睇黎大都休養生息完，氣氛稍一緩和，成個樓市係復活節以一個超旺強勢黎完結。 如果復活節呢幾日大家無外遊的話（即，無去郊外旅遊），唔難發現周圍都有帶人睇樓的活動。隊長最深刻的係，只係落一落街行去對面買少少野，同電梯已經有一台客，出到大堂又有另一台，屋苑行過又有兩台，短短幾分鐘已經勁多客睇樓，心諗駛唔駛咁誇張。而且，好耐無聽過代理電話響的手機又開始有番代理的踪影。不過，今次呢個市況，似乎只係針對二手樓，相反一手樓銷情似係好弱，但二手樓的成交仍然反映有價有市。 其實樓市的復甦亦唔係呢幾日，如果有睇番成交，不難發現由二月中開始好多大屋苑都多左勁多成交，平盤都已經走晒。同代理傾開，大家都睇到個市已經郁緊向上，基本上由二月到而家都應該升左3-5%不等。去到復活節其實呢一批成交已經係去返好多屋苑的歷史高位甚至破頂成交，呢一下隊長相信過完復活節又開始要整固一下，因為剩番落黎的二手業主應該都係硬淨派，所以交投也許會又停一停，但成交應該都會係高位，要搵平盤應該會極難。 然而，一直以通脹黎估計樓市的隊長相信，今年全年大約都只會升10-15%左右，個人認為呢家升左5%計已經行左一半，而實際通脹其實都相當利害，尤其係世界各大都係今年大幅印錢的世界下，通漲係必然的會惡化，但在疫情下的新經濟有太多的結構性重組，普邏大眾有部份人受惠但有部份人同時受損害，未有一個大趨勢的新經濟形成之前，始終會只有少部份人可以受惠，雖然繼續可支撐樓市，之不過有一重大因素未能發揮推升作用的就係租金。 的確不得不承認，租金係今時今日升得相當之緩慢，呢個亦反映左買唔起樓又要住的人，即係除左繼續買唔起之餘，承擔能力仍然係弱，甚至可能唔租樓搬番同屋企人住等等都會令租金繼續受壓，而且移民潮的情況持續亦的確會令樓市係租盤的供應增加。故此在香港未能全面開關之際，沒有外來人口的進入支持下，新經濟可能會令租的市場繼續弱。 睇番樓市，好多人今年推斷因為新的按揭政策下，兩房及三房將作為火車頭推高樓市，的確今年又真係咁样一個市況，一手樓同細價樓都只係在跟住後面升，但卻沒有二手兩房咁火熱。不過去到今日，好多三房開始貼緊1000萬的邊緣下

  自從美國2019年9月推行QE4之後，疫情亦迅速擴散，QE4的無限版在呢一次疫情上充當左一個打底的角色，所以好多一直希望樓市像SARS時期一样瘋狂大跌的情況並沒有出現，就算加上社會運動都一样無辦法推冧樓市，背后的原因相信同QE4係相當有關。 睇番2020年，美國國債由1月份的23Trillion美金推升至最近的27Trillion美金，增幅接近20%，淨增長亦接近4Trillion，估計到年底應該會去到5Trillion左右，而呢一堆數字表示乜野呢? 或者咁講，美國要推4-5Trillion左右的國債，對上一次係由2016年的19T，去到今年2020年初先推到23T，即係講緊2016-2020年呢4年的增幅，今年用10個月就推左出街了。整個推錢出街的力度同速度都相當猛烈，如果你真係掌握到佢推出來的錢的話，你應該好快會明白到錢根不就唔值錢，價值已經係在無底線無責任的情況下繼續狂推，所以利息在水浸下相當之低，實物資產其實真係唔升都係一種貶值。 以上只係講緊一個美國，事實上隊長一直都講全球都係輪住一齊印錢，講真任何政府而家都係得呢條formula，救經濟何必好似上世紀咁佑佢爆破再重整，更好的政治正確的方法，就是用印錢填補黑洞，填唔到就再印，黑洞再大左的話，就再印大舊D去填，總之一直唔比經濟爆破，咁就nobody gets hurt，反正全世界都印，自己拮爆做傻仔做乜？所以，呢個輪迴底下，長遠計資產一定受惠。 投資路上其實有好多人都有小策略，即係何能今日你會諗起買乜股票，聽日你會諗起買乜野債咁，而就算一段時間後賺錢，都可能只係一個成功的小策略，但拉長起上黎一個長時間的投資要又要有正回報的話，好可能好多人的股票倉都唔會累積到乜野財富，更加有唔少的人可能經歷如過去一年的中型股災中型債災，都損手爛腳，所以一個長期的投資方向下，認清呢一個全球QE的政策，其實可能已經夠我地呢一代人去成功達陣，因為相信在未來無乜大的政權洗牌的情況下，QE的方向同埋力度都相信只會與日加增。 假設這個方向的對的話，其實隊長一直認為資產有一下大爆升的時間係仲未出現。事實上樓市在2015年開始已經被政府政策勒緊，在最近兩年加上社會運動同疫情，樓市都係一直捱打，但係如隊長一直所講，樓市個底硬到痴線，壓力測試同埋按揭成數都令樓市沒有足夠的加速動力，不過假使間當一切都回到正常後，隊長認為應該會有一次反映全球QE

  大家好，又懶左好耐好耐，呢段時間實在太多太多野忙，而且老實講疫市下都一直煩緊好多野，所以一抖就抖左接近半年，真係抱歉。然而，疫市下個樓市，雖然經歷左咁耐的弱勢，無論政治事件，失業上升，定係全球的疫情如沙屎時代的大流行，樓市都仲係好似啪左威哥一樣唔識跌，可想而知樓市個底真係有幾勁。 而要反映樓市強勁，除左中原指數外，整体如果有樓的你對於你的樓的估價，又或者無樓而去搵樓的你，都應該好明白價錢係企得好硬好硬。響年中的時間，都好似有小小弱仲有少量的議價空間，直到最近一個新盤就好似令成個樓市，特別係沙田大圍區的氣份拉升都好高峰，相信大家都知道呢個新盤就係新世界的柏傲莊。 柏傲莊的熱烈相信係市場始料不及，第一張價售日賣181伙，竟然有27000張票，相當Crazy，而直到今日黎講已經賣左1440個單位，呢個星期日都仲有得賣，基本上係好似唔休賣咁，個個爭住搶，好似唔駛錢咁。了解下戶型，最細單位260呎左右，最平就叫570萬（折實後），而最貴就係670呎的單位折實後1409萬，呎價係17250 - 26737之間，極度誇張。當然柏傲莊樓層都好高，極高層真係望到好遠好遠，成個沙田城門河馬鞍山都盡入眼簾，而且係作為沙中線最最最最最中心的大圍站上蓋，交通就超級一流，再加埋個商場，相信將會係成個新界東的未來中長線的最中心點，咁買呢個盤的確係有無限想像，所以受歡迎都好正常，都係受歡迎到破晒入票紀錄，仲要係咁的市況下大爆發，真係令人意外。 大圍係隊長認為未來十年最有潛力的一個地區係一個不嬲都公開的秘密，就係近呢兩三個星期，其實成個新界東的市都旺左好多，成交數字可能仲未反映太多，但有幾個指標隊長已經觀察到，第一就係睇樓量相當旺盛，基本上大圍沙田睇樓的人多左好多好多係我親身見的；第二，估價方面，隊長自已跟蹤的物業，基本上都已經回升甚至超過番上一個高位；第三，成交價同叫價有跳價情況，能夠睇到的成交，有部份個價仲係落後，但係亦有個別成交突然跳左上去，以及放盤中的叫價都好積極，可能反映跳價有業主跟唔切以為仲係弱市，但有柏傲莊的買家已經可能睇準周邊的投資機會。 係大旺市的幢景下，目前有兩個環節可惜仍然係擔憂的，第一就係車位方面，好明顯呢個疫情下車位回吐的波幅係好大，直到最近有所反彈，但係幅度仍然係比起住宅落後的，不過至少係向上穏步回穏中。但係，要成就下一個大升市，租務市場就真係要加把勁。呢個亦解釋番一

近呢一星期環球股市匯市全部都係痴晒線，美股連續三次溶斷，係一星期消化左一年的升幅，而港股就反而跌跌下好似搵到支持，所以想搵食的朋友真係買中就大賺，買錯就隨時輸到仆街。然而股市係超短線的反應有好多時都係情緖主導，因此係全球各國救市救信心期間，一如所料都係離唔開減息同埋QE，而今次就因為疫情下，幾乎你無聽到任何經濟學家同銀行家反對印錢，所以大家好快好快就可以實施呢D措拖，以下係各國的節錄： - 美國聯儲局兩度減息共1.5厘，並推出7,000億美元的新量化寬鬆（QE）措施 - 澳洲央行宣布減息0.25厘，指標利率降至0.25厘，首次採取量化寬鬆，融資規模至少900億澳元。 - 歐洲中央銀行決定擴大量化寬鬆政策，新設置7500億歐元的額度，將在2020年底之前買入國債和公司債等。 - 日本央行擴大量化寬鬆措施，增加每年購入交易所買賣基金（ETF）目標一倍至12萬億日圓，但仍維持利率不變。 - 英國央行 (Bank of England) 意外宣布降息，將利率下調 15 個基點至 0.1% 的歷史低點，並擴大量化寬鬆 (QE) 計劃，將政府債券和英鎊非金融投資級公司債持有量提升 2000 億英鎊，至 6450 億英鎊。 - 中國人民銀行決實施普惠金融定向降準，定向降準0.5至1個百分點。對符合條件的股份製商業銀行再額外定向降準1個百分點，以上定向降準共釋放長期資金5500億元人民幣。 好啦，睇完上面的論述，你應該會有一個反應就係，其實都睇到全球主要央行都係度印錢減息，盡量救經濟，不過個力度係咪可以對準，以及又係咪真係救到呢，就當然係唔知啦。然而，個規模同用藥力度救唔救，岩唔岩岩好，隊長就唔知，亦無諗住去探究，因為所謂的預測都係9UP之餘仲要一定唔會準。 不過用番普通人的common sense，如果你係做飲食，而家條街都無乜客，日日你做一兩千生意就完，銀行平息你會唔會借？99%幾平你都唔L借啦吓嘩，盤生意日日痾血啊大佬，撐得住以前搵落就話撐多兩野，但而家如果已經係死路，仲做乜走去借多條債去孭啊做善堂出糧啊？實行好多要死的企業，係一定救唔番的，所以基本上中小企好多都唔會受太大惠。 咁中大型企業呢，就唔同講法。好多公司其實睇住盤數個生意，可能係疫情完結時變番正常係可以運轉的，不過最慘係呢家疫情下真係動彈不得，卡住左的話，平息借到下錢，也許係救得

經靂過社會運動，疫情，以及今次唔知完左未的股災，相信大家都知呢家經濟有幾咁嚴峻。當然，上文已經講過似乎今日的香港比起2003年沙士之時抗跌力同底子都好似好左，之不過如果近日有去下銅鑼灣旺角的話，都見到其實有唔少吉鋪出現左，而係呢個時間，我地都唔可以肯定話上述三個因素都完全散去，因此其實每一日拖拉，其實都會更深咁毒殺經濟，亦會有更多的中小企倒下，而且更加無人知當所有負面因素過去之后，經濟係咪Ｖ型大反彈，定係要低谷徘徊先番上上升軌，因此種種因素下其實睇黎今年的香港經濟都應該會好差。 一講到經濟差，好多人就會諗樓市咪跌到仆街？咁我咪有機會上車或入多間？更甚者咪有好多業主同炒家好似2003年咁燒炭? 如果你有睇上一篇文章的話，應該知道隊長認為樓市其實多重打擊下都硬淨就知未必會出現大冧市，但係當時執筆之時股市係未有反應，美股當刻仲痴左線咁創新高，而去到今日，已經閃電無左三四千點，而且無水晶球的情況下唔知仲有幾差，所以要加埋股市大冧的因素去睇，或許有人會話，加埋個股災樓市就實仆晒大街啦，呢個亦未必無可能，但係隊長就認為要諗多步。 係經濟學上黎講，有一個term叫做stagflation滯漲，故名思義，即係話經濟停滯不前但係有通貨彭漲咁。通常係滯漲期間，失業率係會高企，而但係物價又會上升咁。講到呢度，我諗讀者們應該諗到，失業率上升，似乎係有機會發生吧，至於物價上升呢，唔計最近炒貴晒而你又感到肯定係貴左的口罩之外，或者你未係好感覺到有重大變化，亦一般黎講唔係一件好容易就感到發生緊的事，所以會唔會有stagflation同埋會有乜影響，通脹會唔會出現就係一個關鍵的主要原因。 睇番今日環球經濟發生緊咩事呢？首先美國就股市大冧，特朗普就要大選連任，如果經濟突然冧佢就幾乎收硬工唔駛連任架啦。歐洲呢？意大利就已經疫情困擾要封城啦，法國就社運連連，其實整個歐洲本身都底子弱，再玩落去尤其是疫情再搞多三幾個月，引出左一兩個國家出事再火燒連環船又有乜出奇？亞洲方面睇，南韓日本呢家水深火熱，日本仲要搞奧運，又係唔衰得。睇埋阿爺，最開初的肺炎爆發都係中國開始，幾乎中國停左兩個月咁濟去控制疫情，無左兩個月的數字今年個經濟增速肯肯定大受影響，仲未計幾時先恢復，而且好多好多工廠都斷晒資金鏈，以及好多重要產品比如iphone咁都唔知仲出唔出得切附運，咁有幾多工廠同實体經濟的公司受影響而執笠真

大家好，好耐無寫文章，隊長懶左好耐好耐，今日終於出下文。 過去呢大半年香港應該算係隊長有生之年入面經歷最多最多的一年，呢段時間香港其實真係好利害，不得不佩服香港人的頑強生命力，走到今日，無論係各方面的生活都其實大受影響，但我們仲仍然屹立不倒，實在可以用amazing黎形容，尤其以樓市更加係硬淨到暈，實在有點意料之外。 也許你會話，喂樓市都從高位回落左10-15%左右啦，咁都叫硬淨無冧? 的確，對於隊長黎講樓市真係堅過石堅。試諗下香港人有幾多人之前未見過汔油彈，但過去大半年個社會咁動盪，人心惶惶之際，然後竟然又爆出一個武漢肺炎。有好多未上車的人都成日希望黎多次SARS可以平買樓上車，但今年終於等到啦，仲要係黎個COMBO一路由去年6月到而家都未停過，如果係以前香港樓市一早大冧，但2020年的今日，竟然個樓市只係靜一靜，但係大部份之前的500萬樓只係變左做450萬左右? 你話唔係堅過石堅係乜? 再換個角度諗，如果連個市咁亂同埋SARS重臨都搞唔冧個樓市，咁點先搞得冧呢？ 不過，講番香港樓市點解咁都唔冧其實都係可以預期。除左一直講過香港供應低資金多再QE通漲晒之外，另一個隊長認為連武漢肺炎都唔跌的原因，就係大家都知道SARS的時間係執荀貨的好位，即SARS後會大升，所以邊個係SARS放貨其實都會係傻仔，換言之今時今日邊個係疫情的時間放貨其實都等於唔要錢，因此大家都唔會掟貨，亦因此無人會掟散個市。當然，一早亦講左樓市已經因為壓測，大部份已經盡入強手，持貨力頑強都係導致樓市唔大跌的原因之一。 或許再細分黎講，當年SARS其實並非主要擊沉香港樓市的直接原因，要數主因其實反而係當年經濟低迷，高失業率，大家無收入，守唔住層樓就局住賣樓先係問題。反觀今日，香港失業率其實仲係好低，勞動市場唔係話太活躍但都叫做有請下人，市面唔係話大旺但係民生鋪都叫做撑得住，就連其實所謂自由行的金鋪名裨同藥庄，係經過舊年市況的洗禮后都已經有節流的措施甚至重新安排策略，未必話人人都可以唔損手離場，之但係如果話將傷亡早左半年已經調整左而減低左，亦可以話係令香港更加整体有抗跌力。 係提供呢個抗跌力的背后，其中一點無論你政治立場是如何，都必需承認，香港其實都係受惠左中國的堀起的。2003年SARS時，一個浪打落黎，只談經濟，當時香港可以話只係一個香港去面對世界，當時最大的貿易伙伴應

林鄭終於推出左佢的房策，包括將會將9幅私樓地轉為公營房屋，又將居屋白表的入息要求降至4萬以配合唔再以市場價作折讓的前設，又再推埋港人首置上車盤，呢家其實個畫面好清晣，林鄭將每一個收入層的人仕好清楚咁畫條線，然後再對症下藥，其實亦是一聰明之舉。 當然讚得佢聰明就係好主觀，階因其實由出政策到呢家，傳媒同網民都話私樓會升到飛天，一片叫好聲下，以前就十個煲三個蓋，無人開心，呢家將三個蓋集中係基層同中低層，起碼部份最大人數目的中下階屋都會睇到多D希望，而另一大族群的業主就亦鬆綁開心到飛天，慘的只係中間唔上唔落的人，但以政治黎講個餅係得咁大就係咁大，以前無人飽，而家有好多人會飽左，係政治上支持的人理應多左，反對的人亦會少左，是一個政治好聰明的方向。 睇番個分級黎講，第一級的應該係公屋戶，呢家林鄭基本上用劫富濟貧式咁將9幅成千億的土地撥黎起公營房屋，當然呢個隊長認為係一個非常無效率的事情，太多的偽基層都係度排隊等中獎的情形下，政府仲派多D獎品，基層或輪候公屋的人就當然會開心啦，就算可能因為加建公屋而又刮起更多人排公屋的可能下，至少政治上林鄭都叫有所交待先。 至於下一級的就係居屋戶，57000的2人家庭上限的白表合資格人仕，重點係林鄭去到呢個位就叫做係57000收入畫左條線，你超過左就係下一個組別的人仕。不過居屋的數量一直有限，呢班白表人仕見到沙煲咁大個拳頭的52折定價就好有動力去抽獎，雖然話多左地變居至，但人數一定仲多左黎抽，之但係呢個位就會累死好多長年的不幸運戶，又或者短期內好多人抽唔到的仍然會係私樓市場捱貴租，個等待成本其實真係睇你好無彩。 不過再下一級呢，就會係57001至74100呢班人，佢地將符合資格買首署上車盤。而講到首置上車，當中有兩個要點要注意就係，一呢其實要從未買過樓，即你上過車又落番車的可以say good bye la，咁呢样野其實都有小小公道，但如果你唔好彩係97年上過車03年落錯車的，就會完完全全係左一把右一把了。不過就算係咁都唔駛太失望，因為首置上車盤的首個盤係得450個，唔好以為唔駛抽，到時睇怕都係爭歺死，而且會唔會又好似CY的港人港地咁到最後又變左質呢，雖然睇落5年唔比租唔比賣又好似好合理咁，之後又要補地價芸芸。所以57001-74100收入的人，看以唔上唔落，其實一係叠埋心水搵私樓好過。 接下來的，就係無得揀唔駛諗

響隊長岩岩開始寫Blog時，曾經講過唔靠老豆老母是可以的，但直至2015，相信隊長係第個blogger指出 父幹新常態 ，當中亦有計過數講下 年青人的上樓機會 ，而時至今日，你唔難發現，報章成日都會報導出老豆老母幫個仔比首期的新聞，而且仲要唔係講緊幾條野，因為幾條野都已經不值一提，呢家下下都係講緊幾百萬的首期，新盤的銷情亦配合支持到呢個父母幹的新現象，所以已經唔係一個片面或個別的例子，父幹比錢呢個新常態，已經成為必需的。 三年前的市況係咩呢? 當時的情況應該仲係個仔個女想買樓，自己有份人工有儲錢，但都諗唔掂，同屋企人或伴侶商量，個慈父母就見咁辛苦，被動式咁攞埋櫃桶底舊老本出黎比個仔女去買樓。如果你認同呢個現象的話，咁套番落三年前的方程式入面，我地又必需調整一下個次序去理解今日的市況： 三年前 的樓價方程式＝ 人工 + 儲蓄 + 屋企人 + (男友/女友) 今日的市況係點呢？個仔女可能多多少少都無乜諗過要買，望住自己岩岩出黎24/25歲，搵皮零兩皮野，買乜L樓姐，點知某一日某星期，老豆同佢講話個市升到癲左，好啦我幫你買定唔係你就第時更加搞唔掂，於是就好似小學派位咁捉埋個仔去買樓，唔理其實個老豆老母想自己賺多舊錢用阿仔名定真心想幫佢買定樓，總之其實個阿仔自己都可能唔知咩事，但就做左業主。呢個情況係今日就開始多左，因為部份年輕人或多或少已經放棄左買樓的目標，所以仲去買的係屋企人主動咁攞舊錢叫你去簽名，因此個新的方程式的內容雖然無變，但實際上個屋企人(父母幹)的比重就大幅增加: 今日 的 樓價方程式＝   屋企人(主動) +   儲蓄 +  人工  + (男友/女友) 兩條方程式得出黎的結果好明顯就算係一样的因素，但因為權重唔一样，屋企人可能一野可以攞500萬1000萬出黎，今日的方程式係明顯令樓價更加上升。換個角度發展商都唔係傻，下下D客都有大舊lump sum墊底然後剩番小小就比個仔仔供，咁佢地開價自不然更進取於先食左舊lump sum先，而呢舊屋企人的錢係邊度黎？又或多或少咪就係靠現有的資產加按出黎。 要討論的唔係你有無父幹母幹，因為呢個已經係由三幾年前的一個optional factor變成一個basic requirement去買樓，一旦呢個風氣形成，就即係將現有供滿樓的七成錢或香港人的上一代財富，自我完成咁去再谷

呢個星期最大的新聞，當然就係香港的匯率觸碰弱方兌換保證，即係話走資，D錢要離開香港了。而走資的主因，有好多人又話咩貿易戰之類，但以環球市場黎講，最容易去解釋的應該就係美息同香港息口有利差可圖，因此將錢帶番美國或其他貨幣，對比起有聯繫匯率的香港更吸引，所以就要走，而如果香港D錢走得七七八八，資金就會短缺繼而就自然要加息，一加息，香港樓仲唔冧三五七成嗎？ 會唔會冧三五七成，首先一样野係呢個走資潮會持續幾耐，因為本身金管都鎖左成萬億資金係手，你要清晒呢舊錢香個個結餘先會緊張，所以個緩衝其實係好大。而當然，合理地我當清一半後有加息壓力，最多咪加番0.25%左右，其實已經可以大幅減慢呢個走資潮，而再唔停的咪加到0.5%，理論上港美息差就會變得無利可圖，所以你諗下呢個數係咪會令香港樓市冧三五七成呢，就閣下自己計數，不過以我所知每個月供多一千幾百蚊，其實以香港的業主黎講，濕濕碎啦。 另外仲有一样野，加息係加個P，但以香港整体結餘黎講係比較健全下，其實會唔會加P但減番個P-後面個數做下優惠又係未知之數，而且其實好多無買過樓的人都總係唔知道，業主其實有一招去減低加息影響的招數，呢一招就叫做mortgage link。 Mortgage link係比一個你借款額的50%比你去做存款比番等同的利息比你，即係你本來可能借左5M，本來2.15%按息月供18858，但加你0.25%息就供到19497，供多左639蚊好撚驚之際，其實你只要肯儲下錢，你有2.5M的額去頂2.4%的按揭，老實講如果一個實力夠的買家用盡mortgage link，老老豆豆其實加1%都好鬼濕碎，所以跌三五七成呢件事呢，就好睇果D無實力的買家。 而呢家市場上有幾多無實力的買家呢？假使間如果我地諗買6.01M的野要比兩球幾野，我當佢都應該唔會係太差的家庭實力掛，即係衰極都係6M樓下班人累事? 不過呢,如果借MC的話高成數按揭，其實呢班人好安全，因為佢地借MC即係買左保險，唔供破產都有人包底，所以得番可能累事果班人就係無借MC買細價樓果D。 如果你唔借MC買細價樓,買第一間借得6成，即係400萬都要比160萬，你估呢Ｄ人實力如何呢? 我諗都唔會太差掛，份工應該搵下錢肯儲下落mortgage link，應該都唔會點死人掛。咁缺口係邊呢？唯一就係真係大家無左份工囉，如果唔係，跌三五七成，應該好難，調

今年的 狗年預測 來左三個月，老老豆豆其實都有好多野唔中，不過一如以往，唔中果D都唔係隊長的本行，而關於樓市的，隊長就有以下預測。 - 2018年整体樓市將會平穏上升，預期強勢將持續至十一二月左右會慢番同整固，細價樓高位可由而家約420-430萬推至最520-530左右，然後明年一月回落番到至500萬水平。 2018年第一季樓市其實可以話好恐怖，本來隊長都唔係太覺有大型小陽春出現，即係無話勁多成交，但原來呢個小陽春並唔係一次爆出黎，反而係好穏定咁持續推高樓市，或者更應該講為令樓市跳價。 過去兩週，隊長同唔同的代理傾過下，因為本身睇成交都感到有種不尋常的向上衝動力，所以更加主動去撩下代理睇下樓咁，以了解下成個市況。過去兩週首先一個好明顯的訊號係，賣盤係接近零匙盤，想睇樓的，就必需睇果三兩個租的匙盤攞感覺，賣的就似乎幾個大屋苑都連約睇的機會都無咁濟，盤源極度乾涸。 叫價方面，基於無人真係賣咁濟，所以一推就又係跳價的盤，所謂你見到係成交網出現的市價，目前市場的叫價大緻都係高過上一個破頂價的5%左右，不理樓層，即就算上一個盤係極高層，呢家較貼市的下一個盤極低層，也是叫高3-5%，仲要未必firm賣，可以話係痴撚晒線。因此想要荀盤真係可以話係妙想天開，基本上你買到一個市價（即同上一個破頂盤一样價），係今日的市況黎講都可以去還神，不過帶一帶番頭盔，呢個係一個普遍的現象，但市場係再瘋狂的時期都總會有人唔知點解執到荀野，萬中無一也好，是有的，只少我知最近成交左一個。 說回樓市，另一個現象係年初一月份，隊長仲係度講緊岩岩跨400萬要買趁手，準備同400萬樓講再見時，三個月後的今日真係好多同屋苑的樓大積都已經講緊500幾。如果你，又或者隊長都有同感係覺得，嘩，咁撚細，最細個的單位都要470/480萬入場，三個月前都係400萬左右的情況下，咁真係除左恭喜你之外都唔知講乜好，是關睇情況只要去多三幾個成交，呢D最後的盤，睇怕都會見5字，原因係真係無盤得好交關，買的人又真係好撚多，跳上跳，就套一個代理的說話黎講，5單入面有3單都破頂，4字頭大屋苑想入場，可能好快就無晒呢個機會。 樓市剛需的情況好激烈，激烈到隊長我都唔識講野，所以如果有心入市的，要勤力D去搵盤先可能係最後出路，當然升到咁癲會唔會跌一跌，無人知。買唔買，自己決定，但市況，的確連隊長都會話，傻Ｌ

其實香港係未來幾年將會有三個重要的基建落成，一就係打通珠三角一帶的港豬噢大橋，而另一個就係將香港成為成個大陸巨型鉄路網入面的高鉄，第三個就係貫穿港九新界的沙中線。 三個概念各有棒場客，有投資者就睇好港豬噢就勁買中山豬海同埋東涌樓咁話，而高鉄就最多買柯士甸咁講啦，之但係三個之中，隊長就認為最具威力會係沙中線。 對比其餘兩個基建，首先要明白各個基建設立的目的係乜先？以港豬噢為例，應該係以商務客為主，其餘側為運輸吧。高鉄呢，就以各類型旅客為主。唯獨沙中線呢，係以香港居民為主題的。好明顯，旅客呢就係過境旅客，佢地黎住係住酒店，唔住的可能就係唔住。你話當中有無人會留港買樓呢？一定有，但應該唔係主要吧，對比沙中線的話，沙中線係打通香港內部的基建，住的人應該會因些受惠吧。 要再深入研究呢，就要睇下條走線先，其實沙中線分開左兩期進行： 第一期的走線係由大圍-->顯徑--> 鑽石山 --> 啟德 --> 宋皇臺 --> 土瓜灣 --> 何文田 --> 紅磡以後駁西鉄，形成東西貫連的走道。 第二期的走線係原有的大圍-->旺角東 -->紅磡 --> 新增至會展 --> 金鐘。 轉載: 以上圖來自wiki 好啦，睇完呢條沙中線呢好明顯思考最受惠的站係邊度呢？無錯啦，就係大圍（其次應該係沙田），好明顯呢家由東至西的又有大圍去到屯門，由南至北係由金鐘經大圍去到落馬洲同羅湖，仲未計馬鉄站都係響大圍轉車，基本上大圍站可能會成為全香港鉄路站黎講最最最最最最中心同繁忙的一個，而且如果你睇下走線圖，以前大圍去港島，大部份人都唔會on99咁轉石硤尾經尖咀轉兩程車去港島，反而好多人會選擇去紅磡轉隧道巴，之但係而家就坐多一個站就到會展，兩個站到金鐘，真係方便到暉。而且啟德都係同一條線上面連啟德概念都食埋，當中諗下如果你係啓德番工的，又可能又要成日中港咁走的，又想方方便便的，成條線上面最著數真係大圍。 如果你又係住開沙田區的話，有一樣野一定身同感受的是沙田新城市廣場係一個絕地恐怖地人多的商場，成個商場群由新城市廣場連埋沙田廣場，好運中心，沙田中心，偉華同希爾頓，每逢星期六日假期，都係可以話水泄不通黎形容，主要原因係咩呢？就係係成條東鉄線匯聚人氣的新界段，係得沙田呢個商場最有規模

波叔就話可能會推空置稅，好多淡淡就即刻跳出黎又話大力支持咁，然後當然個論據就係發展商呢而家就有所謂9500個未賣的單位咁話，因此空置稅一方面可以打擊發展商盡快以平價散貨，唔好囤積居奇咁样啦，而亦有好多住宅單位呢，就會可能之前一個人炒幾間，而家就又掟番出個市場咁，形成一股可以壓樓價的政策咁話。 不過要講空置稅，首先就一定要講點样去徵稅先，因為大家要明白，發展商同埋社會大眾呢，都係好識得跟住遊戲規則玩的人，尤其係發展商，你要黎搞我，正所謂上有國策就下有對策架啦。因此呢，以最傳統的空置稅黎講，一般計空置就係睇下個單位有無用電咁样啦，而如果係統計學呢，就會去到用數燈呢一招，比如係一段時間內搵幾個大廈屋苑去日日數，睇下邊個單位無著燈就空置。 好啦，如果以二手樓黎講呢，其實如果真係要對應就好易啦，你可以選擇去平租比你屋企人，比如你老豆老母咁話，然後自己人Ｄ錢咪自己諗番清楚囉。又或者，你計我用電，我咪著住一兩盞燈囉，每個月交番三兩舊水電費，就以上述兩招，就可以輕易咁解決左空置問題，咁點抽稅呢？當然，以上都係權宜之計，最好的就係搵到個租客租啦，但如果都可以破到空置，咁又點會劈平租比街客呢？ 而家當然社會的矛頭亦其實係指向發展商啦，始終你發展商係無樓人仕的假想敵，所以政府抽你稅就算樓價唔冧啊，我相信都有一班人會心涼，正所謂我過得唔好，你都要一样咁仆街的攬炒心態嘛。之但係，發展商所謂的貨尾又點样搞作呢？ 其實9500個貨尾，就當足你9500個貨尾啦都唔去考究有幾多未必係valid的數字，而要成為呢個貨尾呢，理應就係當攞左預售樓花通知書開始計吧，咁亦即係話如果唔申請預售樓花通知書住，咁就唔駛徵稅啦Right?好啦，所以呢發展商呢D友仔唔會傻的，係，佢地會好可能好合作咁將呢9500個單位出售或出租，但9500個係一年內係絕對吸收到，賣唔出的應該可能係某Ｄ特色單位好蝦人買的，咪攞去放租或最差咪做員工宿舍囉，當然都要計一計數就係你個稅係幾錢同埋追溯期係幾時啦。 好啦，搞掂呢9500個單位名花有主之後就入戲肉啦，點解呢？咁老實講，如果你做生意整的產品出黎係有限時間賣唔出，咁你會點啊？屌好簡單姐，咪減慢個生產去到一定賣得出的數量，甚至避險咪直情唔生產囉，唔生產唔駛輸喎，咁即係我只要有限度生產，以前我一年起3000個單位，而家呢，起1000個算啦，唔係一間賣唔出中伏咪

隊長的樓入面，一直有一样野令隊長覺得持貨有D怪的就係，元朗的租金總係比起其他地區落後。有人話係因為新樓多供應多壓低租金，亦有人話本土元朗人根本唔會租靚樓寧願住番村屋仲低咁話，但無論邊個先係真道理，租金同樓價的回報比例偏低，是一個鉄一般的事實。 就以元朗的Yoho系列黎計，普遍兩房的租金會係約14000-15000左右，當然乜乜朝向果D就有高低質素之分，但呢個係一個應該租到個兩房單位的價格。而Yoho系列兩房，而家700-750萬亦唔係過份。呢條數，隊長即時會同自己portfolio入面的樓作比較，就攞得寶黎講，要收14000-15000，應該係528/530的大兩房左右就得，而樓價即係550-600萬有交易，足足平左100-150萬不等但可以收番同样的租金，接下來引伸出黎的問題可以係有五個可能性: 1. 元朗的樓價過高? 2. 元朗的租金偏低？ 3. 其他地區 (得寶) 的樓價過低? 4. 其他地區 (得寶) 的租金偏高? 5. 事實就係咁，講咁多都無用 解答左以上的問題，其實對投資的方向都會有一定的啓示，即至少你知道係咪應該買其他區而避元朗，定係話直情要沽出元朗之類咁。 因此，隊長亦做出一些基本的資料搜集。首先元朗的新盤，特別係近朗屏同尚悅一帶真係多，尤其係朗屏地鉄附近的新盤有好幾個，兩房入面11000都有交易，故此可謂成日都有新盤出黎搶走租客，令整体元朗的租金好難大升。而且，呢個搶生意的情況亦壓低左好多二手單支舊樓的租金，即你就算好多所謂400萬的單支樓，係九龍你租12000-13000都無乜問題，但你想係元朗租呢口價，難了。就算你叫10000都好難搵客，因為D人都唔係傻，比多小小錢住全新樓咁制，咁又點會肯比10000租D爛鬼二手樓呢? 因此，好多好多二手樓就算樓價上，租金回報仍然低得可憐，基本上一見10000就要二手質素同一手樓直接硬碰。 照道理，租金唔上，樓價又好難會上，但係元朗就無出現呢個市況，原因亦好簡單就係買樓的人就會用番整体市況同買樓前景去諗，所以賣果條友見全港都升，自己亦唔會平賣，而買家亦明知九龍新界都係400萬難找，要買都係果D野，所以元朗近地鉄的樓價都係好鬼硬淨。而新樓二手樓就比Grand Yoho一路帶住升，加埋港豬澳同屯門隧道以及近大陸呢堆因素，呢幾年都係有強勁的需求，呢個買前景同買心頭好的因素下，夾