閉門造車的業主下

近日接到一個朋友A的幫忙要求，話佢個朋友C有間屋係港島西區有幾間套房，經歷左一年租極都租唔出去，所以就想我比下意見睇下有無計仔，咁隊長我咁鬼八卦咪去學下野囉。

個套房係一個幾神奇的位，由地鐵站出黎大約行8-10分鐘，近山邊，以地點黎講岩岩好係同下一個地鐵站的中間位，而且地形黎講係岩岩好似凹左入去內街咁，有少少靜。樓齡大約60年，完全係香港上世紀公屋的感覺，低層低密度。朋友C就話當初買呢度，係因為貪佢夠舊所以可能摶重建，之但係搏重建的話點解睇相又整到間套房咁靚呢，佢就話可能又無咁快重建，即可能十零廿年後重建，就又賺租又賺價，咁無話岩定錯，純粹睇下朋友C的動機。

入到大廈，更加突顯公屋味道，好鬼似去到南山村果個年代的公屋味，但係呢度私人業權。去到佢單位，外表唔錯，睇過下相，其實都知有三間房整得唔錯幾靚。入到去，AB房大細都幾好，真心四正，空間感唔錯，廁所仲幾舒服，睇落我都話呢種套房都應該係套房中的豪宅。問題再問啦，咁問返朋友C，佢就話疫情下，Ａ房吉左９個月，Ｂ房都吉左５個月，而且B房仲要係一路減住租去留上手客人，都係到最尾個客人因為要返大陸，所以點都要走，之後佢面對的一個大問題就係一直都租唔返，而且放左比幾間代理都完全無聲無息，所以就搵朋友A搵我睇下有無咩方法。

咁我話，咁其實你呢度嗌幾錢租呢？佢就話C房最新租到就係7000，但都搵左呢個租客好耐，但係A同B就都係差唔多呢D水平。咁我話你放左係邊個網啊，咁佢就話都係28同730咁。我話哦，咁放左咁耐成效係點，會唔會係多人睇但租唔出啊，定係約睇樓都無？佢話人就唔多，都簡唔中有，但係又真係租唔到，而且有時D友仔約下睇樓，佢自己抽時間去開門，有D去到先放飛機話唔黎玩野，搞左大半年真係無晒心機都信心咁。

隊長之後就開始展開九吹的分析啦，其實套房黎計佢內籠都真係無乜問題，係靚的，不過死症係你呢個位太吊腳啦，入左內街的內街，講真好人好姐又唔會行到入黎搵樓，代理亦唔會推呢D盤啦，賺你雞碎咁多行咁遠，所以無人推係正常。而另一問題就係你的租金要求可能係咪要調整下，正所謂唯平不破，其實你放左5個月同9個月，就當你5000蚊一個月都無左70000啦，與期係咁，不如平少少租比人先啦。朋友C聽到就話，咁我都知如果5000蚊就可能租左出去九年啦，但佢又唔想咁平租咁解囉。

當然每個問題都一定有佢中間的心魔，如果唔係，問題就唔會係問題。然而，其實隊長有少少睇法係，呢個位就算租5000 ，就算咁靚的內籠，都可能未必咁快租到出去。一來疫情下租金係受壓，而租客量亦少左，即係簡單講，好多人如果經濟有困難的，一係就一蚊都唔比就搬番屋企，而如果比得5000-6000一個月，而家都仍然有大把選擇，去到銅鑼灣旺角尖沙咀佐敦都好多野揀到。當然，如果佢仲叫緊7000就更加難，但如果係5000水平，相信都唔係話好突出，只係話撞岩客的機會大左咁解，而且做業主真係要計一條數，每日每分每秒其實都係錢，你要價唔租出去，其實最尾都係可能賺唔足。

雖然講已成事實的野無意思，但係我都同時帶出一點就係，你呢個套房劏得咁靚，藝術上都幾好，但係實際上就好有問題，因為簡單講成件事你地都無諗過租比乜野客就咁劏，就跌入而家的問題裡面。回想番，當日買呢間屋時，其實我覺得都係可能係一個錯誤，因為呢個位無代理無乜客，我感覺正正經經的人，就算10000租成個單位都可能要諗下，始終出番大街都好多野講，呢個位本身就係死死地，然后你劏的諗法都錯唔晒，但劏之前可能又係無諗租比咩人囉。如果呢度，企企理理你可能租比原區的家庭客，一開二可能都OK，但咁样又唔係好合回報比例啦，但而家一開三呢，個面積就好怪，一個人就太寬敞，兩個人或家庭客呢，又好似唔夠，但係你又做埋傢私，睇落去都係做比一個人的客戶，咁一個人要比7000的客，老實講可能後生仔都寧願住返出銅鑼或尖仔啦，可能比6000住細少少但方便好多，咁你呢度點鬥呢？

再者，隊長認為房間呢D野定價好緊要，即係你可以諗下有時有D單幢細單位大約180-200呎，呢D單位有齊廚房廁所成舊都係你，可能平起上黎9000有時都落樓，喂咁話晒都成個單位係個租客喎。對比返，而家你比個王宮咁靚的套房比我，都係要7000 ，其實差2000，比得起的客應該就走左去租成間屋，猛猛緊的，倒不如再去搵平少少5000-6000水平會唔會更好呢？當然我又真係知呢個香港乜人都有，expect租間房3500的都有，當然唔係朋友C的客路，亦唔係呢間房的客路，果D可能係去深水埗長沙灣住好惡劣下的套房都有供應，但係點都好，朋友C做高級套房唔係問題，問題係個定位係果一批客的能力，如果比得起又唔會租你的，比唔起的就會再搵平少少的，咁你要撞中一個肯比多少少去租你呢間屋的，唔係無，不過就要撞囉。

事實上隊長話，如果你呢度係諗租比一個人住，可能係一個後生仔女，佢出黎做左野三幾年，人工應該可能都係15000-20000水平左右的人，你叫佢攞7000仲要雜費黎計，可能呢批人少好多。所以如果朋友C係諗呢班客，其實就應該一開四而唔係一開三，每間做細少少就可以唧多一間房出黎，咁每間房租5500左右，已經可能租左出去九年。再者，有四間你就多少少彈性劈租在逆市中食住平客先，你就算收住4000一間，你都仲有彈性等好景時多一間去叫番高少少。而又假設佢當時目標租20000，其實只係簡單數學題，三間就每間6666，四間就每間5000，就只係5000同6666的差別，可能已經係70%的租客可以SELL同20%的租客可以SELL的分別。

係隊長眼中，其實朋友C就係出現左一個almost-medium paradox (我自已鳩創的)，即係咩呢? 簡單講，即係一間屋所有唔同的factors都係差唔多中間位，即係可能呎嗎係接近中間啦，裝修接近中間啦，價錢接近中間啦，地點接近中間啦，所有野都係中間左右，整体評分好似都係中間啦無乜問題，但呢種中間的迷思就會好難SELL，因為佢就係乜都中間無亮點。對比返，可能你係洪水橋有間套房，係啊，佢係遠唔合格，佢係無裝修又唔合格，但係佢可能夠大，之後又夠平，喂，自不然有人貪大而租落黎。所以一間屋有亮點，對於某D人黎講可能就算有缺點都會租，因為每個人要的野都唔同，但係每样野都係中間，就即係可能乜都有，又或者乜都無，要撞中呢個客，可能有時極難。

及至最近，朋友C同我講，佢話佢降到心中目標價去到6200左右了，不過由認識朋友C到而家又已經一個月，有時候個market真係會教你點样搞作，正所謂你有你諗，個market就繼續有自己走向，唔會因為你主觀意願而成交，係一個千古定律。