PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
• Sesuatu projek perumahan telah terhenti aktiviti-aktiviti kerja di tapak projek selama enam (6) bulan atau lebih secara berterusan dalam atau luar tempoh Surat Perjanjian Jual dan Beli (S&P) pertama; atau
• Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau Undang-Undang yang berkaitan; atau
• Projek perumahan yang dimajukan oleh syarikat pemaju perumahan telah digulung dan diletakkan dibawah Pegawai Penerima, Likuadator atau Jabatan Insovensi (JIM); atau
• Pemaju memaklumkan bahawa tidak berupaya untuk meneruskan kerja secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
• Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11(1)(ca), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).
PUNCA-PUNCA
Antara punca projek perumahan terbengkalai ialah;
• Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;
• Masalah pertikaian antara tuan tanah dan pemaju;
• Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci;
• Masalah teknikal tapak;
• Masalah penempatan setinggan; dan
• Masalah dalaman syarikat.
IMPLIKASI
Pembeli masih perlu membayar balik pinjaman yang dikeluarkan termasuk faedah ke atas pinjaman oleh pembiaya serta tiada jaminan rumah akan siap dan diserahkan.
Semua pihak yang berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan berhadapan dengan implikasi perundangan berbeza (perundangan kontrak, Akta Syarikat 1965, Kanun Tanah Negara) untuk menjaga kepentingan masing-masing serta membuka ruang untuk isu-isu berkaitan projek perumahan terbengkalai terbabit dimanipulasikan pihak tertentu menjadikan usaha pemulihan semakin sukar.
Bagi projek yang berpotensi untuk dipulih dan disiapkan, pemaju asal atau pemaju yang berminat untuk memulihkan projek akan menghadapi kesukaran untuk mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual dengan tujuan memulihkan aliran tunai.
Menjejaskan reputasi industri hartanah serta menimbulkan persepsi negatif bakal pembeli rumah, warga asing yang berminat menyertai Program Malaysia My Second Home serta pelabur-pelabur tempatan dan luar negara dalam industri perumahan serta hartanah Malaysia.
PERANAN JPN/KPKT
JPN/KPKT mengambil peranan utama sebagai pemudahcara (fasilitator/mediator) untuk menyelaras usaha-usaha pemulihan dan rundingan-rundingan semua pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju dengan tujuan mencari keadah terbaik untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai.
1) Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud
Mengkaji dan menentukan daya maju projek
Menyediakan pelan pemulihan
Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
2) Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung
Likuidator/Jabatan Insovensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:
mengadakan mesyuarat dengan pemiutang-pemiutang;
menganalisa status kewangan syarikat;
mengemaskini maklumat projek;
membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya dan pembeli;
membuat taksiran dan penilaian harta; dan
menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah dilakukan.
KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
3) Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat
KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan untuk menyediakan laporan feasibility.
4) Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai
Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.
Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-kemudahan seperti berikut:-
Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua;
Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan
Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana-mana yang terdahulu).
Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.
Sekiranya pihak pembiaya tidak memberikan sebarang bantuan / kerjasama, pembeli rumah boleh membuat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan aduan tersebut akan dipanjangkan ke Bank Negara Malaysia untuk tindakan selanjutnya.
5) Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan juga membantu pembeli rumah untuk berbincang dengan pihak pembiaya untuk penyambungan pinjaman atau penambahan jumlah pinjaman setelah pemaju penyelamat telah dikenalpasti dan kerja- kerja pemulihan telah dijalankan.
LANGKAH-LANGKAH
Diantara langkah yang diambil oleh KPKT dalam mengatasi atau mengurangkan masalah projek dari terbengkalai ialah:
• Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.
• Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan terutamanya dari aspek tanggungjawab serta prestasi pemaju perumahan berlesen. Pemaju yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan senarai hitam pemaju perumahan dan pengarah-pengarah syarikat serta menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).
• Pengawasan projek yang lebih rapi dibuat secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja akan diadakan dari masa ke semasa.
• Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju-pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek pemaju akan dipanggil untuk berbincang dan mengambil langkah-langkah sesuai yang perlu, dan
• Penguatkuasaan ke atas Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju-pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.
PENGHARGAAN : KPKT
