一直以來隊長都有講過，就係人生在世你的危疾保險就要買得大一點，因為如果唔好彩有咩病痛，無工作能力又要洗錢，人會變得好旁惶。但係，如果死左的話，咁其實好多野都帶唔走，所以如果以一個中等家庭黎講，有層樓及一舊你正常有的現金，都係足夠，反正應該唔會諗話自已死左，屋企人會當中六合彩咁開心嘛。不過以上的野係中等家庭會主，如果基層家庭無儲蓄無資產就另當別論。 講呢样野的原因，又講番前排有朋友問我關於最近買樓收租的回報，特別關注的一點就係仲做唔做到收租大過供。隊長話其實好主要睇你首期有幾多，你攞七成首期去借三成，要做到租大過供唔難；你攞五成首期的話，應該都唔難；但假設唔理按揭的限制而你借七八成去收租，咁就係最近黎講可能會接近Marginal。 其實好明顯最近半年樓市，特別係細價樓跳得好快，年初300萬的野，呢家都已經350萬左右，但係租金方面一直都相對落后，直到最近接近暑假租金才開始有小小向上的勢頭，所以係過去半年租金回報係低水左的，但有機會暑假能收窄同拉高個回報率。因此，係過去半年的話，買樓收租好睇你買到咩樓，有機會你可能做八成都租多過供，但亦有可能要六成先得。 上面只係一般人的做法，但隊長的睇法又唔一样，因為只要你識玩，其實隊長亦敢講就算呢家我借足十年，都可以做到租大過供。當然你會即刻諗隊長搞咩可以咁高回報，又或者係咪湯房，我可以話比你聽隊長唔做太花時間的野，但一定要投資多少少再望遠D，之不過過去幾年的租金的確比市場強勁，但呢個係後話。 隊長想帶出的一點係好多時有基金人叫隊長買份基金，每月幾多幾多供30年然后projected return有幾錢，講真我腦裡面的畫面就即刻會諗如果我同样用咁多錢供一層樓，反正都係唔係點理佢，又係供30年，中間你話要維修裝修要洗錢，咪又係等於個基金有升有跌？兩者都係要比管理費，但係一個就完全係自已的物業，一個只係託比人管的基金，感覺上已經唔係太好。更明顯的差異就係，基金要自已供，但係收租物業係人地幫我供，一個我每個月都要比錢，另一個就我坐30年就有。到最后仲要計一計就係供完30年后，一個就係供完的物業，賣左就有成舊數，唔賣就個個月仲有糧出，相反基金只係一舊錢比你，而但係舊錢有幾多，夠唔夠買樓或抗通漲，無人知。 計黎計去，其實我真係好唔明白點解要買基金，除非無得揀就另計，但如果有錢的話，真係老蟹都會揀買樓，條數點計都

好奇怪的係，上集講的朋友C，係另一個朋友圈入面同样又有一個叫阿C的人，最近一年一样係諗緊買樓，而且情況相似，不過可能呢位朋友D家境稍稍好小小咁，但係亦正正係咁因此又打亂左買樓部署。 朋友D的收入相信都係唔錯，雖則我無實際數字，但相信應該都係4萬元左右。以4萬蚊人工係香港，講真做個9成上會買層四五百萬的樓其實唔難，不過問題只係佢的目標太散，導致要平衡的野太多，最后就只能原地踏步。 朋友D大約於一年前已同佢傾開佢想買樓，由於佢本身係香港仔區，所以都想買番香港仔負近的樓，特別係佢本身都想近番屋企人。不過當一個近字放左係買樓的requirement上面，慢慢就又會演變更多，例如話不如買一層大小小的比屋企人住，然后又將屋企人果層放租或放賣咁。本身呢件事都無乜問題，不過係今時今日的市況下，好多野都唔係盡如人意。 所以一講到買大左，就會變成由一房至兩房，變成兩房至三房的概念，筆直又突然間變大左后又變得猛猛緊。而且，十個買樓十一個都想買到荀盤，所以係每一層都係創新高的情況下，佢又變得審慎同卻步。 其實好早之前隊長已經講話上車唔好諗住一步到位，除非你大Ｌ把錢，所以最好睇下其他區域。到佢發現原來只係focus係香港仔之時，已經稍稍慢左小小，不過佢都有諗過買喜字系列的東西，隊長都覺得OK，不過抽唔到。而中間又有D尚字輩的單幢，我就唔建議。而係佢問隊長的過程當中，好明顯一個問題就係佢一離開唔熟悉的區，就只係見到新樓。換句話說，佢好大機會係無好認真咁去某一區做過功課，諗住搵間新樓就算數，呢個就真係上車人的通病。 買新樓本身其實無乜問題，但由佢問我問題當中我又感到件事係古Ｌ怪。當然買樓無講話咩係絕對岩絕對錯，之但係都要諗下幾時先應該買新樓，幾時先應該買二手樓？買新樓的話，仲要係細價新樓，你好應該只有一個原因就係你自住的需求強。新樓普遍有溢價，加上樓花長，管理費高，回報以及潛在回報都相對偏低，所以要買新樓的唯一原因係你要買果個質素貪新，因為你中意住新野咁隊長就吹你唔漲。不過如果你同我講買完新細價樓，比咁高溢價然后係租比人益街坊，我會覺得，下，你無野吓嘩？但正正朋友D就係問我呢個收租問題，所以我覺得係亂鬼晒籠。 朋友D問得我收租問題，咁我相信佢如果唔係自住香港仔的話，個買樓原因只係為左回報。但同大部份上車的犯的同一問題就係自已果區買唔起，去其他區又唔識，然后自

早前副隊長話想幫個朋友上車，睇中左一個我地都覺得唔錯的盤，於是就叫呢個朋友Ｃ叫佢食左佢。而朋友C其實都唔係第一次講買樓，由我記得呢個朋友C出現，到呢家亦都應該有一年，睇樓睇過一次，之后就無聲無息咁唔見左，但最近又重提舊事，而且今次仲好型咁話我地睇過就得，佢唔駛睇，只要計到話上會就會買。如是姐過左幾日個朋友Ｃ又話可能9成食唔起，話有Ｄ美容咭數分期未還清，可能要借少D時個首期又唔夠，於是就拖拖拉拉咁又無疾而終。 對於呢件事我的立場其實都好清晰，一方面朋友Ｃ唔係我朋友，叫做係副隊長的面我先幫下手，買到買唔到其實唔關我事。之不過我又覺得其實好無意思，買到賺左又唔會多謝，買到蝕左一間小狗我地，咁倒不如其實唔好搞就仲好，唔係一間好似佢搞左一輪唔得唔得咁我地再push下佢，第時佢就有位入話係被迫就無L謂。 但係對於呢件事我就覺得係一個人的行動力足以令成件事有幾廢，老實講由我地一件前第一次帶佢睇樓，果時如果佢係諗9成，首期只係35萬左右已經搞L掂，而且按揭又無大的壓測限制，不過佢果時就係唔知計乜計乜，到最后就睇完一次收皮。一年后的今日，同一大小的樓其實已經升左100萬左右，中間聽番佢成日反反覆覆，一時話買一時話唔買，買又唔見佢自已去搵下盤睇下樓，到呢家又話買的時間其實我都唔係好分到佢講真定流灘。 另一個重點係既然一年前已經諗過"可能"會買樓，咁點解唔會諗下了解下上會的要求同知識呢，特別係佢仲要銀行底，唔識咪問下同事有幾難？呢家一年后抽起條筋話買的時間，你老味你同我講有條美容分期頂住左？其實mean d都係咁話，我真係睇唔到果舊錢用左有咩效果，嘥埋D咁的錢再零分別，倒不如老老實實唔好搞亂個credit la。而且計唔掂條數，你可以話係佢人工頂住頂住過唔到壓測，但換個角度我只係睇到佢無試過去諗計呢條數，所以先會係1年后9成上會時要變成45萬成本，而發現自已有條credit card installment后變左可能借8成要80萬成本咁搞L亂自已囉。成件事只係可以睇到有成年時間但無做過計過一件事去幫自已準備，咁點會成功啊？ 可能有人會即刻話，買樓唔一定等於成功喎，呢一點我絕對同意。不過隊長我想指出係背后的含意，因為隊長認為買樓唔係一個人生目標，但始終亦起碼係一件大事，理論上好大機會係大過你入邊間中學大學揀邊科黎讀，又或者都大過你做邊間公司，因

一段時間之前，隊長我八八掛掛微服出巡，參加左一個上車班。當然好明顯，上車早就已經唔係我要關心的問題，不過去參加下呢Ｄ班，了解下教的人的質素，以及參加者的人數同實力，其實對於了解整個市場運作同需求都係有一定的感覺。 成個班大約係一整個下午，講真我都有小小佩服點解可以講咁耐，先唔好講內容，就係叫是但一個人出黎講幾粒鐘野都真係幾鬼攰。不過頭兩個鐘我可以講係同樓市基本上無乜關係，有小小好似想洗腦式咁講話要識人識團隊而一齊發達，然后又自已互相介紹下咁，理念上係好的，不過又好似有小小多餘，點都好其實差唔多有一半時間可以話係同樓無關。 下半場就開始有個隊長我幾欣賞的遊戲環節，主要就係講買樓賣樓同番工之間的關係，設計係點就廢事講人地的商業秘密，不過有一兩個位我睇到都唔係咁合理，之不過遊戲就遊戲，亦無需太執著，主菜就係遊戲完后大家分享自已的"成功"秘訣，咁样就差唔多過左3/4時間。去到差唔多最后，就小小講關於樓市的所謂分析，老實講呢Part打落先開始見到呢班人的功架，亦證明原來有時真係唔駛好叻都可以教人，只要你夠勇敢行出黎就得。 湯文亮之前有講過話其中一個留言的人得果六層樓就係度也文也武，連挽鞋的資格都沒有。如果套落去呢一班人度，我就更加唔識講，因為主講的老師話自已買賣過幾個物業，不過係香港就只係買賣過一間，仲要係幾年前買，買的時候平左唔知幾多%，然后係一兩年前賣左，就執左80萬咁。正當好一班綿羊聽得如痴如醉覺得老師賺左幾多幾多錢的時候，我個腦只係出現，唔係嘛，咁都得？ 聰明的你可能會睇到同我一样睇到的野，不過可能同學仔大部份都係未上過車唔了解，甚至係黎"做妹"，所以無人會提出問號，不過好明顯有兩個問題係如果老師係專家，咁你教人買樓時你賣春晒d樓，咁你學乜鬼野人教人？好啦，就當你賣晒係因為你覺得見頂TIP到好準，咁但係你一兩年前賣左執80萬，咁點解唔講下呢家如果唔賣你係咪執160，賺少左一倍啊？錯的timing出左貨變空倉，得一層港樓就教人，呢下我真係有小小京左。 其實係教的時間，我感覺得呢位所謂的老師都好似係帶點熱誠，個人都無乜野係D實力同經驗唔太夠班，不過仲有一個位係佢自已講自已的賺錢史時唔係太老實而扣分，就係佢係要比10% SSD而無寫出黎的。實際日期我唔記得，不過都幾肯定係因為隊長寫過20121026呢個

最近去地產鋪八掛，過去一段時間的所謂細價樓，特別係受惠於9成按揭下的400萬樓，已經可以話進入倒數階段，無論你認為值定唔值，盤源已經收窄得好緊要係一個事實。 其實唔L駛水晶球，隊長之前已經講過無數次上車盤會升至400萬入場，甚至見500萬入場，如果你由隊長寫Blog開始跟住玩跟住買，二百零萬入呢家大部份有1球profit，當然買得多就賺更多，而好消息係你咩都唔駛做，睇黎好快就會向400萬衝線，但你唔需要多謝我，因為令到細價樓咁升法的主腦，其實係今時今日的政府。 自金管局推出都唔知幾L多輪收窄按揭的比率下，買樓的難度隨住樓價上升而首期增加下日漸變得困難。如果你身邊係有無知的朋友話連9成都無埋的，就當然更加係Mission impossible。不過係你笑佢的同時，其實佢的擔憂亦逐漸變成現實，因為相信係半年一年時間，香港再無大屋苑或單幢有400萬之時，咁就真係無晒9成按了。 當所有香港樓超越400萬時，９成按就其實變成形同虛設，不過如果你仲未上車的話都唔駛太擔心，因為就算無晒9成都仲有8成半8成，除非癲到D細價樓推到上600萬以上咁就真係hihi，到時我諗要上車就真係唔駛諗，因為首期下下要2.5球以上，點搞？ 所以推論到呢度，隊長就有兩個thoughts閃過腦入面，一就係而家應該點样操盤，二就係政府如果見到無晒400萬樓下會點。 其實如果以今日黎講好明顯個剛需係勁到你老母都唔駛講，睇一睇個死人洪水橋尚築，開個250呎左右的野叫300萬，竟然可以叫300萬左右仲狂收5000票，當然當中一定有水份有人入幾票，但唔理佢水份有幾深先，真係問問如果想買黎上車的知唔知洪水橋係邊？還記得隊長2010年前買Midtown，人人都話元朗遠的時間，其實都叫做有西跌又元朗口，真係好鬼方便都比人話遠，無他的，因為好鬼多朋友係港島九龍都無幾可入元朗嘛。時至今日好多人結婚生仔成家立室，無論係朋友定朋友的朋友都明白港島九龍買唔到樓時，就會搬左入元朗，因此對元朗有更多的認識后，先開始比人接納小小，不過元朗對好多人黎講仍然係一個遠的地方，呢個係一個現實。 好啦，咁如果對好多人黎講元朗係遠，咁洪水橋係咩的情況呢？簡單D講洪水橋就叫做好LH遠（自已譯ＬＨ）。咁如果我地嘗試去量化洪水橋的遠，其實你可以諗對於元朗或屯門的人都會覺得洪水橋遠，即係遠的遠或遠 x 2。我同其中一

呢幾日隊長的計劃又再度急轉，由於好耐無提及的Secret Project有異常好的回報，所以隊長又係度諗如何開長新的版圖。 其中一個最勁難搞的問題今時今日黎講就係按揭問題，由於金管定下來的苛刻同奇奇怪怪限制，每間銀行對multi-mortgage的取態都好唔一样。舉個例匯豐雖然進取，但係佢打我人工的折扣就比起其他銀行再辣，所以隊長基本上係匯豐可能想再借都難，特別係壓測下的50%同40%的入息水平，打折后好難達到。 中銀的取態又好得意，佢地人工的計法同租金收入又無咁辣，之不過有一样野好好玩的就係所有收租物業要有銀行出示的授權書先可以計數，那怕你的按揭成數都只係50%樓下。呢條例就真係對於我地呢Ｄ收租佬黎講可謂辣到無倫，始終咁多層樓的租金收入本來對於re-mortgage有幫助，但老實講有邊個收租佬會問銀行攞呢封授權書？好多都係做按揭時話比銀行聽係投資做5成就算，所以避重就輕下唯有變陣。 唔睇兩個龍頭大佬，反而細小小的銀行就仲係可以彈性處理，無論係人工同租金的打折，以及授權書，都無咁大的問題。之不過個問題仲係收入的50%同40%的壓測下，想係升的樓價中唧出一舊大數去再按，呢家都真係好鬼難。講真唔係講一舊咩大錢，就算你想唧多一百幾十萬咁講，即係你攞P-Loan都借到的錢，係mortgage黎講都真係重重難關，所以要係擴展版圖上，可以話難度極高，但同時你亦可以諗係質素極好。 要係今日買樓上車的人，財務質素絕對唔會係一個普通人仕可以暪混過關的人，無番咁上下穩定同收入，呢家唔會借到9成，而再上吃多一層的，就更加唔會係一個普通人的事。所以如果個市係咁節情況下都上升，你可以諗幾样野，一就係市底真係好L強橫，二就係你都唔太駛怕有人累街坊，因為楂貨以及楂重貨的人，新的就財務上靚質素，舊的就樓價上有絕大空間，呢兩種人係條街楂貨，你真係唔駛太京會有人掟貨隊冧市。 因此，今日有人問我係咪有錢都唔好投資的時候，隊長認為答案係好取決於你個人。首先先決條件係你要有鬆動的資金，而如何定義的話，理論上你如果係有樓之后仲有第二筆錢買到第二層樓的話，金管都已經守左一關。而你買完一層細／中價樓后仲有幾十萬係袋的，個人黎講都應該叫做好鬆動。 第二個問題去擴展版圖就係睇下你的預期投資回報有幾多，事實上近半年係 20121026 的影響下，近半年樓市都有一個幾顯著的升幅。而呢

同朋友講起樓市，其實呢家真係發現一件幾恐怖的事，就係無講開買樓的，繼續唔講買樓，講買樓的，就大部份仍然未買到樓。唔係講笑，去到隊長呢個80頭年紀的人，以我身邊的朋輩黎講，未買樓未上車的人，係佔多數的，而再向下５年黎講，就更加明顯，雖然你可以話不嬲都係人越大先會較大機會買樓，不過我相信以目前黎講，如果有數字的話，我相信無樓的30歲人比例，對比歷史任何一個時段都高，而且似有惡化同老化的趨勢，樓價再升的話可能40歲無樓的人都會越來越多。 前幾日同其中一個朋友傾開，佢不嬲對投資無乜概念，之前成日就想搞生意。當然我好慶幸佢無一時之氣亂做生意，而佢亦順勢同我講小小樓市。以佢對樓市零概念黎講，我舉左一個比較容易明白的例子，就係假設全香港有１００個物業，其實有９０間都已經比正常要住的香港人用家買左住緊唔會賣，而剩番落黎係有１０間比你地D人買黎投資啊炒啊上車咁的。不過呢家最大的問題係對於呢１０間屋，其實可能有９間至９間半，都比人買左黎做長線收租死楂唔放，所以呢家講話上車好咩都好，大約就係靠每年新增由地產商起的１間屋去比人分，咁你話夠唔夠分就好明顯，除時仲有投資者食多你半間，貨源歸邊下年青人想上車，其本上唔會有可能。 講到供應短缺，相信大家都可以拋出一大堆原因，咩地產霸權，官商勾結，地產商玩野，政府無地，人手不足，前朝勾地問題，環保地區意識等等，而再推到樓價飛升，除左供應短缺之外，跟住又講Ｄ人炒高晒啊，ＱＥ啊通漲啊，貨幤戰爭等等，反正唔係經濟專家都可以比到一堆好似好Pro的解釋比你。不過其實比你講到識飛，世事都被你看透了又有柒用？到最后只有一样野係重要，就係有無認清事實順住個勢去走而已，呢個先係關鍵。 簡單黎講，我比你知道問題，但你有解決方法咩？連奧巴馬同習近平都要去QE印錢，CY林鄭同波叔都搵唔到新地出黎，你自已不防諗下你係邊位可以去改變世界？年輕人有理想係好，不過生存左咁耐我相信有番小小經驗的人都知，呢個世界其實真係好難改變的，所以如果你要花十年二十年時間去抗爭的話，點解唔反而用同样時間去跟住個遊戲玩而去贏個遊戲呢？政治上我認為係要爭取一些理念的，所以我所指的只係財務上，話明比你聽個現實係咁，就係樓少，樓價就係被夾升，就當佢有地產霸權，點解永遠都迫自已做無產階級，而唔去試下諗方法變有產階級呢？ 有時我覺得好怪，我係度諗究竟一個人諗方法儲錢同賺首期難Ｄ，定係

曹SIR的一篇訪問，提出香港地產霸權令租金成本高，而年青人又好似以拥有一層樓為目標咁，係高成本下將會吸晒青春同收入，到供甩層樓時有經濟能力才創業已經四五十歲，所以要趁后生創業芸芸，理論上隊長係認同曹Sir的觀點的，不過實際上隊長如果有小朋友的話，就未必會叫佢咁大想頭了，做人有時都係要腳踏實地同面對現實好點。 其實隊長認為買樓為目標同創業未必係同一條線上，當然資金有限，係財務上就要取捨。之但係如果係邏輯上，買唔買樓為目標，以及創唔創業其實係無衝突，換句角度黎講有Ｄ人係可以唔買樓但亦唔創業，又或者又買樓又創業，所以個命題有多少mislead左話買樓就唔創業，呢一點係要修正番。 講到創業，作為一個中青我都曾經有個一團火同理想，不過呢Ｄ咁昂貴的野早就已經怕怕了。生活係一個現實世界，有Ｄ野就係咁現實，唔係下下都可以靠一人去改變。舉個例，你踼波好勁的諗住做職業球員，你入青訓然后入球會跟操，到最后可以踼十年職業，之后又點呢？只靠踼波係香港係唔可能發達，就係唔可能發達，你係場上幾Ｌ勁都無用。如果有條阿叔食住雪茄飲住紅酒同你講話叫你有理想，退休搞隊波搞個球會試下發展你的事業，你真係陪佢癲的話，我只能話你痴Ｌ左線而已。 創業的野第一样就係要有個Eco System係度，曹Sir都指出左呢家香港係無乜Angel Funds，咁無錢你又想創業已經係好鬼難，真係畢左業唔食唔養家咩，係香港呢D人點會得到尊重更加難搵女友(如果係男人)。講到錢，係香港比你申請學校果Ｄ咩創業基金，都係講緊十萬廿萬咁批比你，仲要已經好Ｌ叻。講真係香港十萬廿萬你估好多咩，如果有創過業的人都知，呢筆錢真係可以話同無無乜關係，只要你一講請人基本上就已經好快幫你燒乾晒。係香港就算有一球創業都唔係咩錢，所以無錢就即係無人，無人就無人材，下下靠年青人果團火自已慳住荷包行條創業路，仲要創業的第一年失敗率係高於90%，你同我講要有團火，但身邊Ｄ同學穏袋人工一年又一年，條路係極難行，甚至行唔到，到最后如果失敗左，咪又係嘥時間打番份工由頭黎過。 好多人又會將地產霸權同創業扯上關係，呢一下我係認同的，但同時係又不認同的。退后一步諗，其實所謂的租金唔一定係同地產商或業主有關喎，我假設呢家周生生同你一間車仔面都爭租我間鋪，周生生出100萬一個月，你出10萬一個月，咁我無理由租比你喎。當然你可以話周生生都係大財團地產商

睇完月入三萬的片，好多年青人都會覺得將來好悲，而再睇埋東方個訪問，講述真實版的主人翁身為建築師都要賣車做勞力先買到樓，隊長認為呢個的的確確係一個悲劇，不過悲的地方，唔係因為高樓價，亦唔係因為社會無希望，悲的地方，係因為我地社會教出好多學歷高但無財商的人。也許，在財務規劃黎講，故事的主人可以係用無知黎形容。 無知的代價好沉重，相信建築師本身都已經意識到。不過，比左學費有無學到野，我諗佢自已都可能唔知。 其實由隊長好耐之前寫關於 有車無樓的男仔 系列開始，已經提出玩車係一件好燒錢的興趣，而呢個興趣的代價除左係錢之外，仲可以係演換成時間。訪問裡面其實亦可以睇到，當然玩車可以有好開心的時光，不過要追番呢Ｄ燒左的錢，到后期建築師都要做苦力去賺錢，你話係咪好慘先？安慰的當然係建築師肯放下身段去追，之但係如果一開始就明人生的財務係點部署，其實又駛乜辛苦自已？ 故事入面玩車的錢，我諗車價都起碼無左十萬八萬，而每年佢自已都講話可以儲多5-6萬計，我覺得都係一個好保守的數字，除非佢本身住村屋慳停車場，否則停車場同油錢無理由燒咁少錢。但點都好，我當佢係咁易楂左５年車，實價輸８萬，大約都無左35-40萬。你可能會話呢條都唔係大數啦？不過，其實唔係大數亦唔係細數，當你一個月儲1萬，呢度都已經係3年的儲蓄。而且，呢筆錢的意義，唔係只係在於呢幾十萬，更大的問題係你無左呢幾十萬，佢就要再洗多幾十萬先慘。 其實明眼人一睇，都知35-40萬已經係一個9成按揭的首期，如果你3-4年前有呢舊錢你好易買到樓，不過佢無，所以佢婚后就用１萬元玩租親戚屋企住。當然一方面佢慳左低兩成的租金，不過個cash outflow仍然係有的，當你個親戚唔加租啊，４年都用你48萬啦，燒左35-40萬，結婚就又局輸多48萬，一來一回就80萬了。 同一件事的演譯，除左因為無首期局租外，另一個原因就係悲劇地走去買樓花。老實講28個月的樓花，以天晉３期係2014年10月賣樓計，只係計一計租果下都起碼又無左28萬，如果唔係親戚樓可能仲因為租約年期要前前后后硬食多幾個月，好彩佢有親戚照先輸少好多。諗住慳個裝修，但係就要等28個月，我真係暈得一陣陣，前前后后因為架車，去到呢度已經硬食無左１００萬咁劑。 可能你以為故事已經講完，但其實仲要諗番就係如果佢無玩實，又如果四年前佢係有能力買的話，假設佢果時買個將

人民銀行自今年3月以來第二次宣布減0.25%息，看來減息谷經濟的方向都幾明顯，加上可以令人仔內在價值貶值，變相繼續令美國難加息，可以預期間接對港樓都係有利。 話說回大陸，之前有同內地銀行的朋友傾談，其實經濟面向下已經成左形，呢家只係不停咁放新貨去頂住舊貸，以及開發新的三四線區域生意去做靚盤數，實際上好多企業都已經唔掂，無法還錢，尤其是之前企業貸款下下都8厘9厘10厘咁去，增速過快的經濟係突如其來的經濟轉向下，前景都幾灰燼。因此，阿爺係最近兩年都由保8去到保7.5，然后7都差D保唔到的時間又話唔再在意經濟增長數字，講真明眼人都知係結構性的低增值生產業下，人仔升值太多好易搞死個經濟，而經濟一轉勢，咁大個國家唔係咁易夾硬推番上去，所以一定要盡快救。 當然呢家內外夾擊的形勢都幾複雜，外就有早幾年美國迫中國人仔升值，匯率一路有序咁升，但可能已經升過左小小龍，馬上就令經濟出現警號所以要剎停，不過預著呢家又有貨幣戰爭，同埋人仔又再慢慢多一點國際化，係外匯市場上人仔上上落落都會有唔同的風險。不過當呢家經濟唔好，最直接當然係減下息推低個匯率幫出口。而內在方面，過去幾年經濟唔好，出口又減速，阿爺就話要谷內需。可惜內需唔係阿爺講下吹下就得，人民搵唔到錢就吹極都無用，不過之前又要禁住個傻左的炒樓風以防貸款質素惡化，尤其係地方債企業債好多都想爆想爆，所以一直都又限購又醒咁。 不過睇黎經濟下行風險已經太大，所以今年已經放寬晒Ｄ限購令，而且減息谷經濟，股市又癲Ｌ晒，好明顯就係中央行另一個方向，玩財富效應谷經濟谷內需。老實講呢段時間真係好多人賺左好多錢，唔好計香港人炒股，國內個pool先癲，我有大陸同事據說炒大陸創業板執左一千幻，呢家番工都無晒心機搏炒中。而我相信，呢排係大陸股市的大陸股民一定比香港搵到食的人的人數多好多，所以呢一轉又造就左唔少有錢大陸人。 其實近呢十年，大陸的房地產市場已經好誇張，不過財富效應下廣洲深圳已經有日光盤出現，即係一日比人搶Ｌ晒，再加上中央放鬆借貸成本又放限購，睇黎得到阿爺祝福的房地產將會重拾升勢。咁呢個升勢對我地港樓又有咩意義呢？首先，雖然香港都應該仲係中國的城市入面樓價最高的城市。不過，如果你唔睇平均呎價，但睇呢家係一線城市買層樓係乜野價錢，可能你又會有另一個睇法，因為而家其實係大陸買層似样小小的樓，都好易四五六球起跳，仲要係人仔。所以，好