操盤實例

讀者來信:


你好……一直睇你的blog.一直都覺得好岩，想請教你一些問題, 我都是一個80後，已婚一家4口，自住一間三房居屋，兩公婆入25000, 每月供6000，重有10年要供（分20年供），曾經都想換樓，當時買係170萬，依家見地產都叫450，但銀行要還70萬，剩下買唔到大單位，有咩辯法可以解決，現手上現金不多，，重有父母要供養，謝謝

我一直認為，住居屋好在就係住得大，但係始終無補地價，而且流通量唔大，要賣樓好撞客，又無得加按，所以最好的選擇，就係趁機會換私樓。不過換居屋因為有地價關係，你預左換私樓，空間就實下降，要控制自己個思維係你就當少左一間房係用黎補番個地價。


另一方面，唔好介意我咁講，買得居屋即係本身收入唔高，亦即係做野或人生管理上都唔係特別醒，即財商呢样野可能係等於零，所以買樓賣樓搬屋的決定，只會憑覺得夠唔夠大，住得舒唔舒服，以及自己供唔供得起呢幾方面著手，亦即係典型的上車客，咁買樓無乜問題，不過做死自己一世就係問題，亦即係自願變成樓奴。


所以，你如果係未補地價我覺得係好時機去升級, 因為居屋呢期因白居二而跑WIN大市, 但係你要諗清楚你要的係乜, 如果你賣左攞住380萬買番個私樓3房, 我唔知你住邊揀邊，但係你好大機會買番個600-700萬的私樓，即起碼供番300萬樓, 尤其你地收入唔高我堅唔覺得你應該咁做。


但你有小朋友的話我會比兩個意見你:


1. 短視版: 乜都唔郁算鳩數, 供埋果70萬佢 , 起碼無負擔.


2. 長線版: 做靚自己個portfolio等自己有得退休,達至財務自由， 不過要接受短線捱幾年. 方法係你地賣樓攞住380萬, 用40萬左右買一層300-350萬的兩房單位, 做9成按, 30年供樓計每個月供12000左右, 你地25000應該OK.


之後你剩番330-340萬左右,攞去買一層250-280萬的細價樓, 因為你收入唔夠額, 你要FULL PAID , 當你埋280萬,收番9000租金唔駛供, RIGHT?


買完兩間屋你自己計下數, 你呢家手頭兩間屋, 每月供12000 , 收9000 , 實供3000 (少過以前6000蚊). 手頭現金大增50-60萬, 放係DEPOSIT LINK ACCOUNT收埋個息, 每個月比銀行扣呢50萬-60萬3000蚊,要扣你10幾年先扣晒, 即係唔駛供樓咁劑。唯一唔好處係你可能用300-350萬只會買到細單位兩房, 但你現金多好多, 每月少供3000 , 多一層樓楂手, 小朋友大左或者有是但一個無工開, 實際都穩陣左。


可能你會話，唔得，我老公話要住三房一套兩廳，所以賣左居屋就要買番呢個size。如果你要追求質素的，我無得講，因為每個人value唔同。但質素的背後係你要消耗你人生的光陰，時間同精力去住一層好D的樓，亦即係你陪你小朋友的時間其實仲少左。相反你夠薑的話，搞完一輪，你quit埋份工叫你老公一個人頂，都仲可能頂得住，住細小小但多D時間陪個小朋友，呢D又係質素，睇你點計數姐。


係今時今日呢個樓價，我唯一的意見係你total的債務vs收入係唔應該再加大。即係話如果你原先爭銀行70萬，你搞完一輪買間大屋就算，咁你爭多200-300萬，咁同打回原型無乜分別，所以我建議你咪撚搞。但相反，如果你呢家爭銀行300萬，之但係你有多一層樓幫你收租月入9000計，你比以前收番9000，仲有多50-60萬，實欠銀行240-250左右，咁就何樂而不為呢？


計數唔好只計話我呢家有份工頂得住就買，特別係你操盤有多過一層樓，上車無得揀就無得講，但你賣左有成380萬現金，諗下如果自己搞完又係爭番人幾百萬真係on9到無得再on9。有時住兩房裝修靚D，或者夾硬間三房，咪又係差唔多，但多一層樓收租咪開開心心，起碼做人無壓力，特別係如果個market真係touchwood倒轉，你又有幾十萬係手，又有可以選擇多一層樓賣，又有兩份工頂住，幾度防線，進可攻退可守，呢個先係最佳的方案。