睇我個標題，先要澄清一點，就係政府唔係堅入錢入你個戶口或財政預算案會派錢，廢事D報警撚做野。我話政府真係派錢，其實係同上星期五出招有關。 其中一點係我上星篇文章無題及的，就係九成mortgage計劃的改動，呢次改動由600萬樓下的九成mortgage改到400萬樓下先有，而400-450萬的就只能有最多360萬mortgage，而壓力測試就會由+2%變成+3% (呢一下我都中伏，因為我仲未上晒會….shit)，但好明顯，政府又再一次將購買力推向細價樓。 當然，牌面上壓測會將一D邊緣的購買力推走，呢個係堅的。但市場上面充滿大大小小的投資者，呢家DSD又會係細價樓著數D的時間，我已經講過大魚會好有動力食魚毛的魚糧，亦即買大價樓的投資者會黎玩細價樓。原因無他的，好明顯政府將上車的門檻迫至200-400萬，但唔好忘記我地呢Ｄ醒字派的投資者，點會買入380-400萬的樓，因為呢堆野食左就會推上400萬後，就會少左下一批傻豬仔黎接貨（因為要80%上會了），所以，醒目的投資者一定會追逐300萬樓下的樓，因為呢Ｄ樓上望400萬有成百萬的水位，買左可以有50%的水位升幅，最值摶。 綜觀而家個市，我一直強調金獅同荃中仲有300萬樓下的野，我認為你呢家合埋眼求其買個270萬左右的野，6月前應該可突破300萬。即係話，呢家政府等同講明300萬樓下的野會遲早比人掃。你買到就即賺20-30萬，唔係派錢係咩？問題只係你識唔識執ga ja！ 回顧番我個blog，由八月份開始我一直強調話要買細價樓，我自己就買左三個，我朋友就買左一個，普遍由8月份到呢家大約半年，有25%升幅，大幅跑嬴大市。可能你會話，嘩呢家真係升得好高好急，係應該回一下！但係傻豬的政府出招後將個市扭曲到不得了，呢家就好似慢法烹調咁慢慢煲熟個市，本來今年我覺得個樓價升幅好細，可能都係10%左右，但係政府一出招，我呢家夠膽誇下海口，今年細價樓會升20-30%，中價樓會升10-20%，而大價樓會升5-10%左近，原因又係由下而上咁煲熟。 試諗下如果連金獅荃中都要350萬入場，咁沙中沙一得寶呢Ｄ可能都要去到400-450萬，如果係咁的話，再向上就係淘大果Ｄ都要去到500-550萬才合理。呢家個市唔需要好多個成交去推佢上升，因為盤源極少，可能一個屋苑四五個成交已經可以推10%樓價上去，個個盤都要破頂，你唔買就唔駛買。 因此，我建議未上車的朋友

琴日政府五點半又再突擊出招，一如既往，曾俊華開宗明義就話今次係管理需求的措施，要提高交易成本，今次的招數係: 1. 200萬樓下stamp duty變1.5%，之後全部變晒雙倍計，無樓同換樓的可不受影響。 2. 工商的樓一簽S&P就比stamp duty，從此摸一次就比一次稅，而且最多借40%，海外資金最多借30%。 3. 陳德霖的金管話壓測要提升到+3% (之前係2%)。 其實從第1條的DSD (Doube Stamp Duty)黎睇，好多係論壇的CHING已經推出左破解之法，以下係節錄至mbenz74師兄的攻略: ****************************************************************************************** 樓價 出招前 印花稅     出招後印花稅 2,000,000     100 　　　30,000  3,000,000     45,000        90,000  4,000,000  90,000    　180,000  5,000,000 　150,000　 　300,000  6,000,000     180,000   　360,000  7,000,000     262,500 　　525,000  8,000,000     300,000 　　600,000  9,000,000     337,500 　　675,000  10,000,000   375,000 　　750,000 OK, 即係咁, 如果要 keep 番原本比個 tax value sum 9M-10M (375000) => 6M (360000) 8M (300000) => 5M (300000) 7M (262500) => 4.5M (270000) 6M (180000) => 4M (180000) 5M (150000) => 3.4M (153000) 4M (90000) => 3M (90000) 如果要 keep 番原來個 tax rate 10M (3.75) =>

政府推出的幸運大抽獎，5000人經己選出，2500人將可於五月底開始買樓，另外2500人就年底開始買，有一班人開開心心將會出發揀樓了。 不過老實講，塞翁得馬，呢家如果你出去行下，居屋由舊年升到呢個的位，真係睇落我都覺得發癲。老實講，你二手白表如果買間居屋要400萬，到你有一日賣出去又要補番可能要200萬（因為升值計），真係老老實實點解唔買私樓？唔夠住當然係一件事，但係400萬呢家買600零700呎的居屋，有時計番真係top多一兩百萬就可以買到私樓，點解唔考慮？買得400萬居屋的，一定唔會係勁差實力的家庭，我又唔信有人買樓個筆直係咁死，通常幾十萬至一百萬的走盞位實有ga la，始終有槓桿原理，每買一百萬隨時都係攞多20-30萬出黎，唔係好過份ga ja。 以價錢黎計，我認為呢家居屋的價錢有時係仲過份過私樓。但因為政府免補地價，lump sum效應下細左，所以有人願意比多小小premium去買個細lump sum的單位，呢個我明白。好啦，但係其實真係到呢2500首批的人出去買時，我諗由呢家計可能會有5-10%升幅，加上本身其實就無多到供應，但多左一批白表客，業主心態一定再硬D，即係你想買隨時要破頂再買先得。 但成件事我覺得最影響大局的唔係果5000人，反而係落選果80000人。雖然呢80000人我相信有好多都係水份的人，即係可能本身都無諗住買，或者係走灰色位，一家人唔知點样分開入票咁，但係潛在的購買力因為落選而重回二手市場的人一定有唔少。以呢堆人的實力，你叫佢買豪宅應該就無可能，即係九成機會又係要買細價樓，或者直接買二手已補地價的居屋，而如果係咁的話，好大機會呢家二三四月的小陽春可以持續，到五月份D白表ready買的時候，就發現個價又唔同左。 不過講起小陽春，雖然我預期一月份果個已經出現，但係二手呢D價，小陽春的春節後形色已有所變化，我認為呢家小陽春係向一手市場發生，二手市場就要等一手相對靜番落黎先有得再郁過。之但係已知的購買力早已由呢個白表事件大約估計到，而呢一班人算係上車客中最上車的人仕，即其他未番應出黎的潛在購買力應該仲要比呢班白表人良好。故此，今年應該都仲係細價樓的一年。 而居屋黎講，我認為可能將會有第二個政治危機，就係當呢2500人出去買野時先發現居屋已經升到傻撚左，可能買居屋未補地價都要8000-10000蚊呎時，就會投訢話抽到都無撚用，跟本買唔到樓。點解？

過去幾年，每隔一段時間政府官員就會出黎話呢家個市好危又有泡沬，因此叫市民量力而為，又有意無意間明示暗示會出招打壓樓市，比市民一種錯覺樓市即將要大跌。 講真，政府絕對有能力去令樓市大跌，唔信的話你大可諗一Ｄ毀滅性的辣招出黎，例如話買樓會係死列，又或賣樓有錢賺的係刑事要坐二十年，就算再唔合理都好，只要你夠膽推出黎，個市一定要冧。故此，有人相信政府準備出手打冧個樓市係某程度上係合理的。 但問題係，政府究竟有無清楚掌握當前的影勢，因而去出口術，定係只係睇住自己個地方政策而希望可以buy time等更多的供應慢慢推出呢？情形就好似打麻雀咁，有D人新學識，就只係睇住自己份牌黎打，岩的就要，唔岩就打，話之下家對家九章準備叫糊，生章紅中發財白板都一样照打出黎，佢唔係大膽摶牌，而係無Sense!　如果香港政府的管員係無Sense到呢家全球印錢的情況下都話呢家泡沬好大，導致有一部份上車的小學雞係乜都唔識又懞醒醒的情況下比呢D官員嚇窒，咁呢D官就真係死撚左去算了。 不過上面都只係講上車的需求比官員出口述嚇窒，但問題係房屋某程度上係有一種不可分割的投資成份，雖然政府已經推出左SSD / BSD黎打擊所謂的炒家，但實際上佢地出口術都係制造緊另一類的炒家。係股票市場，我地見到好多人都講買股票，而買股票黎講通常散戶都好中意＂買＂，＂買＂呢個動作其實係相當於看好個市。但股票市場有個機制叫沽空，亦即係看淡個市，而通常能夠做淡的股市人都係大戶，因為其實本身做淡係有一定的不平等要求，如唔係間間行做，特別係細行唔做，而好多零售銀行比你網上理財都唔會做，所以造得淡的通常都係一Ｄ相對大戶或機構投資者，咁好啦，如果係股市看淡的時候，一般散戶如果唔玩輪唔玩期指唔玩衍生工具，唯一可以做的就係沽清晒自己的貨，希望係下跌時用更低的價錢買番獲利，呢個係一般散戶的動作。 顯而易見，樓市入面有好多本身係用家的人，佢地聽左咁多政府管員出聲後，由於樓市欠缺造淡對沖的機制，因而選擇”相信”政府沽出自住樓，繼而希望係更低位買番相同或更大的樓獲利，呢種行為你唔好同我講係為左幫香港人上車或任何安居樂業，就算個業主本身只係為左避險都好，但最終佢都係希望會獲利，呢種人其實咪又係炒家，只不過佢地向下炒之嘛。 不過，我唔認為呢班人有咩問題，始終賣自住樓的即係得一層樓，咁一層樓好多時亦即係佢地畢生的積蓄，所以要保住呢舊錢我係相當明白的。問題係點解

今日同一堆大學同學食飯，中間我地討論人工的問題，亦因而做了一個小小的統計，唔計行頭只係10年經驗黎講，大家發現30歲出頭如果搵30K是一件非常普遍的事，當然，大前題係當你有個degree而個人又無乜問題又肯捱，咁要搵呢個數唔係太難。 點解要講人工呢件事？主要係因為收入同樓價某情度上係有好大的關係。呢家政府或者好多分析員成日用樓價同香港家庭收入的中位數去計樓價係咪合理，但香港家庭中位數又成日比人challenge呢十九幾年無增長過，維持係20500左右，不過耐何我身邊的人又好容易一個人都起碼搵兩三萬，所以我唔係好明點解個中位數會低過我普遍同期同學的單人人工，而如果結左婚果D理論上應該更高，咁唯一可以解釋就係好撚多人係香港真係好窮，拖低晒個家庭收入，亦即係話貧富懸殊真係好極嚴重。 但貧富懸殊呢個咁偉大的社會問題並非我要關注的地方，因為我只係去分析樓的支持力，所以無錢果班人並非potential的買家，因此好多分析員亦應為應該用有能力果班人的數字去計算樓價的合理性先係正確，而之前好似林一嗚定張一嗚都有個類似的argument，指出其實過去十年香港有錢果班人的人工係有20-30%的增長，而唔係好似睇中位數咁毫無增長，呢D人無論從每個月的收入，以及佢地的財富累積都到左一個實力比較雄厚的水平，故此係現水平如果再用樓價vs呢一group人的收入／財富，我相信樓市仲係相對健康的，如果唔係你唔會睇到點解7500呎的寓88元朗樓都會比本地買家掃晒。 可能你話車，我就唔係好信啦。不過有時我係D不經意間又會觀察到一Ｄ野。好似之前係沙田好運商場禁機攞錢，排我前面有一男一女，佢兩個真係其貎不揚，總之你見佢地只會係當佢地極度普通屋村的40-50歲couple，佢地係部機前面搞黎搞去，但唔小心係查balance的時候就比我睇到，呢堆男女個account balance大約有一百八十萬。可能你話，車，好多咩？我都有啦。咁係，180萬對某Ｄ有錢的人未必好多，但對我黎講都真係唔係一個小數目，而且我只係響沙田的櫃員機禁機，唔係係中環，睇佢兩個都好鬼街坊裝，估計都係住沙田附近，隨手有流動資金180萬，或者都可代表某種藏於民間的財政實力。不過當然你可能會話，屌，咁岩比你遇著個有錢佬姐…..之但係由於佢兩個搞左好鬼耐，所以我又猴住隔黎位部機，而同一時間隔黎位有個30尾的阿姐都係度check緊balance，果條

由於身邊的朋友都係80后，很多人都慢慢需要跨出上車的一大步，但係往往呢一步對於好多人黎講都係十二分艱難。 傳統智慧話比地聽，買樓唔同買棵菜，所以如果只係租樓暫住的，好多人都比較彈性，稍為住遠D，住舊D，住細D，無問題。但係如果一講話要上車，好多人就會話，我唔撚會買果度囉，又或者話呢度咁細，果度咁舊之類的。到無野好彈的時候，就會話呢度好貴，唔值呢個價，以上呢D對白會不停重覆又重覆咁係準上車人的口中講出，見慣不怪。 另一方面，好多人買自住樓都係窮自己上半生的所有積蓄，或者係窮自己以及對方的積蓄，加埋之後再要供到PK供三十年，所以當你叫佢係地產鋪入面買樓的時候，情形就好似呢家你叫佢地攞晒D錢係威尼斯人的大細枱前面叫佢買鋪大，哪怕你話比佢聽你偷睇到個盅入面係的確會開大，果一刻佢地個腦入面同一部windows XP的藍畫面一样hang晒機唔識反應，買定離手開盤果時真係大的時間，佢地就會好後悔，然後又等待下一鋪。但係果種疑似賭身家的心魔將會不停咁重覆係個腦度，如同每一次boot完機你一開個program —> 買樓－－＞就即出藍畫面一样，身邊見到呢D藍畫面就好想打爆部機，仲要係次次boot完都係咁，不禁會爆出一句，點撚样啊又！ 其實買樓要睇，係人之常情；買樓想買平，都係人之常情；買樓要諗，亦都係人之常情。不過，正正係呢堆野就令到好多人上唔到車。 係現實中，我已經討論過，A準係最唔中意做上車客生意，因為A準的本錢就係時間，一個星期就得個7日，一日陪一個新客睇樓就有機會做7單生意，但七日都陪一個客睇樓就只有機會做1單生意。你話單單都中就話姐，孤注一擲落你度點知你唔買，又或者你幫其他人買，真係本都蝕埋比你。再者要成就一單生意係今日真係要天時地利人和，同你睇十間你可能十間都唔中意，到第十一間你中意，業主一間反價5%，你又話貴唔買，到睇第二十間你先再岩，個市可能又爆升多10% out筆，做得成上車客的生意的或然撚同0%其實係無乜分別，所以上車的你唔好意為我幫A準講說話，而我亦唔係A準，但我真係話比你聽，如果A準對你差唔鳩理你，你唔好話鳩D A準，實情真係你自己實力唔夠又”yim”尖醒悶麻鳩煩煩先係事實。 另一方面，有時心態真係要自我調教，呢样野無人幫到你，講真有邊個唔撚想要間又大平新好靚裝又平通街的樓，但先問下自己係咪一個長期好撚好彩的人，買親六合彩唔好話連中十一期頭獎，但真係買親

今日同一個朋友傾開，佢地已經有自己的物業，男方屋企間公屋其實都無乜用，但因為男方媽咪（應該都搬走左）有時會同人吵架，所以個男方就會比住雙賠租金Keep住間屋，等必要時都有多個竇口。 其實我之前已經講過，公屋本身的原意應該係幫有困難的基層，令佢地都算有個地方落腳，可以安心係香港生活。當中亦都有好多本來可能一家四五六七口的，由爸爸媽媽將D仔女捱大佢地，始終以前好多時真係一兩個人搵食，五六個人張口，呢D環境真係唔易過。但問題就係話，當佢地的小朋友陸續都出身，唔好講佢地係咪個個都搵好多，就當人人都搵8000，如果五兄弟姐妹就40000，如果阿爸阿媽都全民就業，咁其實呢家人仲係咪咁需要呢間公屋呢？ 當然，從人性化的角度出發，住左幾廿年的地方，叫你搬好像又真係涼薄左D，所以房署有所謂富戶制，就係等呢Ｄ環境好左的，比雙倍租金都可以繼續住，但大前題就係有名的人唔可以拥有物業。其實個制度去到呢度都無問題ge，問題就係再過幾年，呢五兄弟姐妹要談婚論嫁時，有錢的就用另一半名買樓，無錢的就甩名單人排公屋，真係好似上市公司咁分折上市再分折再上市，明明生活條件提升左，就夾硬甩名玩弄制度的空隙，像我個朋友咁點都留住間其實已無需要的公屋，不過人都係自私ge，可能如果我有間公屋都會咁做，之但係如果從社會宏觀去睇，將有用的資源分配落無必要的人手中，呢種資源錯配的問題真係值得正視。 不過呢家香港除左以上呢D已進入公屋圈內的人，未進入公屋而又想進入果D先叫我吃驚。當中，我見到有個青年乜乜樓奴的facebook群組，佢地的自我介紹係＂不買樓，不一定因為買不起，而是不想助紂為虐，養肥地產霸權＂，我睇完真係有點反胃。 從字面上，講真，我係讚成佢的觀點的。的的確確，點解我要將一世人的錢，去交比地產商，用黎買層樓之後成世就係供落去的呢？我經常問自己，我係咪就係要得一條路，係咪就係咁無左自己的人生，無左自己的自由。所以，係某程度上，呢個群組的理念，係同我一撚样的。 不過，故事卻唔係單睇介紹咁簡單。呢位仁兄，好似有某節目訪問過佢，話佢唔知咩做幾多份工都無份過8000蚊，所以佢決定寧願唔接受更高薪的工作，保存公屋的資格。而係同一個訪問入面，佢又話自己咩呢家放棄的，唔係只係樓咁簡單，而且仲會有放棄婚姻，放棄生BB，而如果要買私樓，就可能要咩儲首期到40歲，然後又點样供到60歲先供完。係佢個facebook入面，佢又好撚有心

今日電話不停收到下面的消息，一個又一個咁係度響我機，一時間消息滿天飛。 財爺聯同金管局最遲8/2星期五下午出招 1）BSD由15%加至30% 2）第二套房額外稅5%起 3）800萬以上樓再減10%貸款 4）第三套房停做按揭 5）第一季推出10000伙居屋 其實呢幾日個市都傳左好耐話會出招，大致都係講話會出二套房BSD，今日呢個消息咁仔細，睇黎都真係空穴來風，未必無因。不過，究竟政府點解今次吹到D風咁行，係究竟只係想出口術，定係真係有心新年前打一巴，等個市容易消化，呢個就真係不得而知。 但當我收到呢個消息的時候，其實我都係鬆左一口氣的。之前一直傳話出二套房BSD，呢下我個心一直諗係會出15%，如果係咁的話真係會打撚摷晒個市都有之。講真，作為投資者，買入又要比15%，賣出又要比SSD，又要承受個市跌的風險，老實講，搵條蒙撚都唔撚會買啦。 因此，對比起我心目中原來的二套房BSD 15%版，呢家二套房5%，就真係好好多。始終5%一定仲有好多人比得起，相對起通漲，呢5%應該仲有好多人願意比。而更令我開心的係，第三套房停做按揭，呢件事表示如果你有幾套樓的話，你真係唔會隨便亂賣，賣左又要比BSD，又要鎖三年，又或者連會都上唔到，賣樓的機會成本太高，唔等錢洗真係唔洗諗住賣。 講真，其實出得樓上呢Ｄ招的果幾條懵丙真係最近無買過樓。你話樓價升乜柒乜柒呢Ｄ係數字上的野，你要打壓已經係好撚硬膠。問題係，係數字反映以外的野，佢地真係唔會睇到。如果果幾條懵丙真係試過呢排搵樓，就會發現佢呢幾招只會令到上車客更無法上車。點解？因為呢家大部份屋苑都已經無乜實盤，有果D全部都基本上要破頂黎成交，追唔追到上去已經係好大的問題，就算呢家有時買家肯比票，業主肯唔肯賣又係另一個問題，如果同D Agent傾多D計，你會發現呢期就算有人追價，業主反上反，或突然封盤的案例比比皆是，所以我諗其實政府唔去搞個樓市我諗都要停下。 好啦，呢家如果政府出上面果Ｄ招，正如我講係寥寥無幾的實盤下可能再要減到得番一個半個，我賣樓都知，過千戶的屋苑之前我個盤得1個對手，超過20組客去睇我間屋。好啦，而家出招，可能放盤放超高價的情況下，過千戶入面可能會極端到無對手，要買樓果Ｄ一係買，一係就過主，做業主仲唔係大撚晒？ 另一方面，好明顯上面呢堆野係想連投資客都殺埋，但投資客經驗多，要走位都話咁易，好話唔好聽呢D位咪又係時候推D阿爸阿媽細佬