從朗豪坊寫字樓無人問津看香港地產市場

近來工作太忙碌, 又忙於考試, 所以一直都沒有太多時間去分享一些看法, 但有些有趣的事, 希望分享一下。

冠軍產業信托(2778.HK)剛公佈全年業績，收益及可分派收入沒有什麼特別，所以不討論了，但我留意到管理層的說話，相當入趣。

早前冠君決定放售朗豪坊辦公室部份，意向價達250億，幾乎可以在港島商業區買下一棟優質商廈，但諷刺的是管理層說沒有收到任何的意向書，無人問津。而當被問到會否考慮出售花園道3號的物業，管理層笑說認為現階段沒有一個財團有如此能力承接花園道3號。

這非常有趣，背後的意思是說，中環等商業區，原來物業的估值到了某一個高度，市場真的會沒有財團會願意付出數百億去承接，那怕估值是用合理的方法去推算。

又令我想起早前長實1113天價放售中環中心75%權益，402億，平均每尺約33K-34K，但如果一直有留意到香港物業交易市場便知道，中環中心有成交是高達36K-38K，當時便有一大班人衝出來說誠哥平賣了。我想自己沒有資格斷定貴或平，但令我想到和冠君產業管理層的說話互相呼應，或許港資地產商手中持有的物業，純粹以估值計算，永遠都只是帳面值，我認為再關注在重估的價值的話，很大機會會跌入價值陷阱。試想想，就算以租金計算，加上3-5% cap rate，就算推算出來高達500億又如何? 若真的拿出來市場放售，目前會有財團願意用高達500億去買一棟商廈純粹為了收租嗎?

強如長實誠哥，開價402億而又有財團接貨，已經非常困難。ICC呢?IFC?甚至其他標誌性商廈，若估值高到某一個價位，是市價? 還是只是會計上的數字呢? 若只是後者，賣不到意向價的話，我們投資的時候是否亦應該要考慮呢?

環球市場應該會告別低息環境吧? 地產股有可能會跑輸大市，個人還是偏好長實1113這類貨如輪轉的地產商，個人認為capital recycling會是個別地產股會否跑出的關鍵之一，除了賣樓，能否重整其他資產套現，亦是非常重要。中小型地產商手中持有的不會是太高估值的物業，若這類地產商願意趁市況火熱陸續出售套現，對股價會有極大幫助。

PS. 之前想著嘉華國際(173.HK)股價跌到$4就會入貨，但不幸地爭少少先觸碰到，最後沒有買到，其後股價受大行唱好，短時間再衝上$5以上了。但可笑的是唱好理由是多年來都出現過的銀娛(27.HK)股票價值近百億，接近嘉華3/5市值。事實上這個唱好理由多年前已存在，但市況好，任何理由再翻炒都可以吸引投資者追捧。

還有不少BLOGGER有留意遠展(35.HK)，小弟對其外海外策略認同(雖然我不知道為何其在香港項目為什麼可以這麼差，但聽說其某高層好像離職了)，加上最近閱讀了PWCs的research report，入面有提到不少投資者對澳洲地產市場充滿信心，這令我對遠展海外地產項目更有信心，而且遠展亦有可能逐步出售手中一批帝盛酒店，保持盈利增長或投資於更高回報的項目。

另外海航敗走啟德，原本大熱的新地及長實沒有接貨，反而有四叔表面上出多17億接貨，我相信是平手價走人，因為若計及已進行中的前期工程費用和海航當初高息借貸買地的成本後，海航分分鐘只是平手/微蝕走人，我相信恒地並不是海航最早接觸的公司，但應該是唯一肯用平手價接貨的地產商吧? 哈哈。 新地和長實沒有能力接嗎? 我相信不是，但觀乎這兩間龍頭過往的作風，不打個7/8折放售免問吧。最高興的或許是嘉華173，若海航以折讓價出售，嘉華最近拿到的啟德地皮分分鐘是目前地價成本最高之一，對將來定價有更大壓力。

原本是再談談華懋的安達臣地皮項目，又不知從何說起好，原本只是想談香港商業大廈價錢已經高到一個可能根本賣不走的地步，但之後又胡亂說一堆其他地產股的事情，好像很雜亂，望見諒吧，哈哈。