Pour la Banque des territoires, la construction de HLM va être mise à mal par l'obligation de rénovation énergétique

Construire ou renover? Les bailleurs sociaux, tenus par des obligations de rénovation écologique, vont devoir privilégier ces prochaines années les investissements de réhabilitation au détriment des constructions neuves, selon une étude de la Banque des territoires publiée jeudi.

Un arbitrage nécessaire pour "conserver une situation financière acceptable", alors que l'inflation et la hausse des taux d'intérêt affaiblissent leur capacité d'investissement, mettent en garde les auteurs du rapport annuel de l'organisme, premier financeur du logement social à travers l'épargne des Français, notamment via le Livret A.

La Banque des territoires, qui fait des projections jusqu'en 2062, estime ainsi que la construction de HLM, passée sous la barre des 100.000 logements par an depuis 2020, devrait continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 72.000 nouveaux logements par an à partir de 2030.

Pour faire ses calculs, la Banque des territoires se base sur l'hypothèse d'une inflation et d'un taux du Livret A de 2% en moyenne à partir de 2027 et d'un retour à des taux de crédit neutres à partir de fin 2026.

Les rénovations devraient atteindre de leur côté un pic à 130.000 logements par an entre 2024 et 2027, avant de refluer progressivement à un rythme de 90.000 par an en moyenne sur la période 2030-2062.

"Conjuguer les investissements 'verts' et sociaux"

Il s'agit non seulement de répondre aux exigences de la loi Climat et résilience, qui prévoit d'interdire progressivement la location des logements les plus énergivores, mais aussi à celles de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC), feuille de route nationale pour limiter les émissions de gaz à effet de serre.

"La préoccupation est de savoir comment conjuguer les investissements 'verts' et sociaux", souligne à l'AFP Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires, l'une des branches de la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

D'autant que les coûts de rénovation ont quasiment doublé dans certaines régions. "On est sur une hausse moyenne de 65% entre 2013 et 2023 (...) On se situe aujourd'hui en moyenne à 60.000 euros par logement", relève Kosta Kastrinidis.

"Il faut protéger l'existant, mais cela doit s'accompagner d'un maintien des investissements sur le neuf", insiste-t-il.

La construction de logements sociaux reste aujourd'hui "nettement en deçà des besoins de politique publique qui nécessiteraient un niveau de production supérieur à 90.000 par an, alors qu'on sait aujourd'hui qu'on a un niveau de demandeurs sur liste d'attente qui ne cesse de croître", constate-t-il.

Le nombre de ménages en attente d'un logement social s'élevait à 2,7 millions au premier semestre 2024, un nouveau record, selon l'Union sociale pour l'habitat (USH).