[地產股評選準則] 適當的投地策略是選擇地產股的重要準則 (16/11/17)

昨日lok lok兄留言恭賀信置嘉華財團聯手投得長沙灣地, 172.88億確實是頗為進取的價錢, 幸好有5個地產財團結盟投地, 分散風險。

記得早前寫嘉華國際(173)的時候, 我用了頗長篇幅說明合組財團投地的好處, 今次長沙灣地招標結果亦確實反映了有深厚關係的同盟合組財團投地的好處。倘若信置(83)像長實(1113), 新地(16)般獨資投地, 相信它也沒有可能奪得這塊地皮(信置的Equity大約是1300億左右, 單是地價已經佔據股本權益10%以上實在過份冒險)

在中港地產市場持續暢旺的情況下, 一幅地皮過百億已經非新鮮事。hutchison認為合組財團投地以及和其他地產商建立策略同盟日益重要。信置(83)在未來的官地市場很可能比其他大地產商(如新地恆地長實等)活躍, 主要原因是大地產商習慣獨資投地(沒有太多友好的地產商盟友), 對於投資額大的項目要更小心保守; 而信置就出名朋友多(上次和中海外以及嘉華, 今次和嘉華, 會德豐, 爪哇以及世茂)。在合組財團逐漸變成主流投地模式的年代, 和眾多地產商建立友好關係的信置(83)自然受益, 雖然我現在的地產組合已經轉換成嘉華(173), 但嘉華(173)作為信置(83)的best friend某程度上也受益匪淺。

但合組財團亦並非百利而無一害的, 最明顯的壞處是土地儲備增加緩慢。以今次長沙灣地為例, hutchison假設5個地產商的出資比例平均 (即20%, 20x5=100%), 對於它們每一個而言, 今次可以說是以34億投了一塊20萬GFA的地皮。對於嘉華(173)及爪哇(251)而言, 它們已經投得一個總投資額約50億元的項目(170億地價+80億建築成本)/5=50億, 某程度上已經達成它們今年的投地目標, 説得粗俗一點就是這個投資額已經"餵飽"它們, 一年一個Project已經"夠食", 萬一今年賭大左加上樓市爆煲就聽收皮了。

但對於會德豐(20), 信置(83)等大地產商就不同了, 大地產商每年都需要大量出售樓花以維持銷售額, hutchison假設它們每年要賣樓套現100億計算(其實hutchison已經是相當保守了, 當嘉華這種中小型地產商都可以每年賣樓過百億的同時, 大地產商理應賣得更多):
100億/15,000psf (假設平均新樓呎價) = 660,000 GFA
大型地產商每年都要投得60甚至70萬呎住宅地才算僅僅成功補充土儲, 而每次搞合組財團往往最多只可以分到20-30萬呎地; 要成功補充土儲, 信置及會德豐恐怕要再組團成功投地多兩三次才能逹到它們每年的投地目標。

hutchison把信置(83)換成嘉華(173)某程度上是基於上述的盤算, 即使信置(83)擁有大量現金及投地進取, 但它增加土儲的速度仍遠遠及不上它每年需要補充土儲的數量; 反觀嘉華在港參與合營項目, 在內地獨資投地(因投資額較小)的策略能夠更有效量入為出(即是視乎今年的銷售額而動用相約的資金再投資地皮, 進取而不失穩健), 信置(83)方面hutchison會等待它成功補充更多地皮才再投資:)

下篇文章和九倉分拆有關, 由於篇幅較長和要討論的地方較多, 希望各位blog友有耐心看完^_^