Acheter une passoire thermique pour la rénover et la louer: ces villes où l'opération est rentable

Acheter, retaper et mettre en location. SeLoger s'est demandé si investir dans une passoire thermique était rentable. Et il en ressort que si de véritables travaux de rénovation sont entrepris, cette opération peut, en effet, se révéler très intéressante. "Seloger a analysé la durée d'amortissement d’un investissement locatif en faisant l’hypothèse que l’investisseur, qui ferait l’acquisition d’une passoire thermique, mènerait des travaux de rénovation pour un budget hypothétique de 500 euros/m² afin d’atteindre la classe D, avant de mettre le bien en location", explique Seloger dans sa dernière étude.

La place de l'immo : Achat d'une passoire thermique, mode d'emploi - 19/04

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Si l'étiquette D est visée, c'est tout simplement pour ne pas tomber sous l'interdiction de location à court ou moyen terme. En effet, les logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent être interdits à la location en 2025, puis ce sera au tour des logements classés F en 2028 et E en 2034. Par ailleurs, les bailleurs de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers.

Très intéressant à Lille

Et il ressort de l'étude de Seloger que dans 27% des grandes métropoles françaises, investir dans une passoire thermique pour la rénover dans le cadre d’un investissement locatif se trouve être l’opération la plus rentable par rapport à un investissement dans un bien équivalent mieux classé mais qui ne nécessite pas de réaliser des travaux pour le louer. "Avec une différence sur le prix de mise en vente qui peut atteindre les -806 euros/m² en moyenne dans certaines grandes métropoles comme Lille, un logement type de 45m² peut varier de 158.490 euros pour un DPE D contre 122.227 euros pour un DPE F ou G du simple fait de la différence d’étiquette énergétique".

Et l'étude ajoute: "En faisant l’hypothèse de travaux à 500 euros/m², cette décote (de 36.263 euros) permet de couvrir presque entièrement le coût de la rénovation (22.500 euros) et les frais d’agence et de notaire (15.890 euros dans ce cas)". Ainsi, faire l’acquisition d’un bien F ou G pour le rénover dans le cadre d’un investissement locatif à Lille s’avère être rentable dès la première année, contre 3 ans pour un investissement sans travaux dans un bien similaire classé D.

Une rentabilité atteinte rapidement si le coût des travaux est bas

Plus le coût des travaux de rénovation est bas, plus la rentabilité économique sera atteinte rapidement. Ainsi, si l’on considère un coût de travaux théorique de 250 euros/m² pour passer d’une étiquette F ou G à D (dans le cas par exemple d’un financement partiel grâce à MaPrimeRenov’), investir dans une passoire et la rénover pour la louer est alors l'opération la plus rapidement rentable dans 7 des 11 plus grandes villes de France. Il s'agit Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Rennes. Nice est également l’une des villes où un tel investissement est rentable dès la première année, à condition de ne pas dépasser les 250 euros de travaux par mètre carré pour rénover le bien (du fait de frais d’agence et de notaire plus importants au regard du prix des transactions plus élevés).

La durée d’amortissement pour l’achat et la rénovation d’une passoire thermique dans le cadre d’un investissement locatif est l’opération la plus intéressante dans 17% des départements (relativement aux autres DPE) pour un coût de rénovation de 500 euros/m². Une vérité qui se confirme sur 70% des départements si le montant des travaux n’excède pas 250 euros/m². Ce seuil de rentabilité peut être atteint en moins d'un an pour l'Allier, la Haute-Loire ou le Lot. En un an pour le Jura, le Lot-et-Garonne ou la Lozère.