"La crise est profonde": les ventes immobilières en Île-de-France ont chuté de près de 40% en deux ans

"La crise est profonde et elle risque d’être durable." C'est le constat implacable des notaires du Grand Paris. Néanmoins, au milieu du marasme, ils notent "des signaux encourageants".

C'est toujours un marché francilien "atone" que les notaires décrivent dans leur conférence de presse trimestrielle ce mardi 10 septembre. Selon leurs chiffres, les ventes de logements anciens en Île-de-France ont chuté de 18% en un an au 2ème trimestre 2024. Sur deux ans, la baisse est même de 38%.

Selon eux, quand les vendeurs mettent un bien sur le marché, c'est bien souvent qu'ils y sont contraints (par l'arrivée d’un enfant, un divorce, une mutation professionnelle ou une succession...).

Du côté des maisons, la chute est encore plus prononcée avec des ventes qui reculent de 21% sur un an et de 44% par rapport à 2022. "Après avoir été dynamisé par les conséquences du Covid et un désir renouvelé d’espace et de verdure, le marché de la maison connaît toujours les plus fortes baisses d’activité", remarquent les notaires.

Un niveau d’activité "historiquement bas"

Pour les appartements franciliens au 2ème trimestre, la baisse des volumes de ventes est de 17% en un an et de 36% en deux ans.

"Le niveau d’activité est historiquement bas et proche de ce que l’on
pouvait observer lors de la crise des subprimes."

Cependant, si le marché reste baissier, le recul des ventes devient progressivement moins fort, mais dans un mouvement très lent. Pour le 3ème trimestre, sur la base des avant-contrats, les notaires du Grand Paris anticipent toujours une baisse des volumes mais à un rythme moins sévère.

La baisse des prix ralentit

Du côté des prix, la tendance n'est pas exactement la même. La contraction de l’activité est naturellement venue peser sur les prix de vente, mais de manière mesurée.

"Si l’acquéreur attend toujours une baisse des prix de 20%, elle n'aura pas lieu!", prévient Elodie Frémont, notaire à Paris.

Au deuxième trimestre, les prix baissent de 7,2% en Île-de-France sur un an, contre -8,1% au premier trimestre. Les prix continuent globalement de décroitre, mais moins vite. Au niveau national, la tendance est la même.

Pour expliquer ce ralentissement de la baisse des prix, les notaires formulent plusieurs hypothèses, sans pour autant être en mesure de les vérifier. "La décrue des taux a-t-elle incité les propriétaires à maintenir leurs prix dans l’espoir d’une reprise de la demande? (...) La conscience des tensions sur l’offre de logements en Île-de-France incite-t-elle les propriétaires à garder leurs biens?", interrogent-ils.

"Ce qui est assuré est que le ralentissement de la baisse des prix empêche une amélioration plus nette de la solvabilité des ménages."

À défaut d'une forte baisse des prix, une baisse des taux

Dans ce contexte, quelles perspectives? Malgré une baisse des prix moins franche qu'attendu, les acheteurs devraient pouvoir compter sur une baisse des taux des crédits à l'habitat dans les prochains mois.

"Cela reste un déterminant essentiel de la solvabilité et le moteur essentiel de la reprise de l’activité, compte tenu des évolutions actuelles des prix."

Et les notaires voient d'autres signaux positifs. "Les conditions d'octroi de crédit s'améliorent, les banquiers sont plus ouverts à la négociation et demandent un peu moins d’apport", détaille Elodie Frémont.

Par ailleurs, selon elle, les banquiers utilisent plus la souplesse autorisée par rapport aux normes HCSF et font du crédit un produit d'appel pour attirer de nouveaux clients.

Enfin, les notaires anticipent une reprise d'activité ces prochains mois. Ils espèrent notamment un effet rattrapage après un printemps de l'immobilier qui n'a pas eu lieu, neutralisé par la dissolution de l'Assemblée nationale.

Mais il faudra s'armer de patience avant de voir le marché repartir. Comme le confie un notaire, "l’immobilier, c'est un paquebot: quand ça ralentit, ça ralentit doucement mais quand il faut le redémarrer, c’est aussi très lent".